中房报记者 崔军民 | 郑州报导
有着“上海陆家嘴”之称的郑州郑东新区北龙湖区域，多年来一向都是很多品牌开发商竞相追逐的地块，该区域用一个又一个“地王”引领着郑州的房地产商场。不管其城市价值和区域价值，北龙湖区域都处于郑州的重要方位。
在叱咤楼市风云中，两年前的2018年8月底，央企中海地产（股票代码：00688）开发的中海九号第宅项目（此为推行称号。存案称号：中海玖园）就此落笔，坐落北龙湖中心方位。
九号第宅归于中海产品系列中“九”字系的尖端产品。这个广告声称要用顶尖的著作情绪，极为苛刻的选址规划，秉承自己高端住所的基因，以极致的规范，要在寸土寸金的北龙湖，为“塔尖人物”量身定制一个史无前例对标一线高端人居的封面著作。
郑州九号第宅项目露脸，引来郑州很多景仰者前来，并倾囊选购，并“一抢而光”。
不过，两年后剧情回转。如此高端的项目，在建造过程中却呈现了被业主戏谑为“小猪佩奇”式的一款瓷砖。有业主在淘宝网辨认，该牌子瓷砖一箱子才大约30元钱。随之，一系列修建装备规范、绑缚出售高价车位和储藏间、收取高额茶水费和服务费等问题也浮出水面。
4月30日，我国房地产报（微信ID：china-crb）记者致电中海地产郑州区域公司，品牌部相关负责人表明现已与业主代表屡次交流，修建装备规范也正在提高，而其他问题并不存在，并表明这次交流并不作为正式采访内容。记者致电郑州市住所保证和房地产管理局、郑州市房管局郑东新区直属分局，到发稿没有做出任何回应。
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多重绑缚
车位储物间高价搭售
收款收据。
家住郑州的韩君（化名），于2019年1月份看中了坐落郑州郑东新区北龙湖中海九号第宅的一套房子。韩君以为，北龙湖的区位优势好，中海地产仍是大品牌央企，所以决议倾囊购买。在中海九号第宅项目，户型主要有146、163、180和210平方米面积不等的户型。韩君选中了146平方米的一套，并于上一年5月份签定了正式网签合同，也处理了按揭借款。
4月24日，我国房地产报记者在郑州造访时，韩君和记者说，虽然九号第宅项目售楼时还没有取得商品房预售许可证，但在开发商营销手法下，给广阔购房者造成了“房子十分严重”的幻觉。
买房子有必要得有政府人脉，经过联系才干买到房子。韩君也不破例，他托联系经过一位在政府部分作业的朋友介绍到了中海地产，才购买了这套满以为心仪的房子。
韩君选中的这套房子总房款为468万元（不包含车位和储藏间），折合单价每平方米3.2万元。不过，除了购房款之外，还有必要把车位和储藏间绑缚在房子上，不然出售人员不卖给自己房子。出售人员给韩君绑缚了一个车位，花费了50余万元，一个修建面积为12平方米的储藏间，花费了12万元。韩君和记者说，储藏间的公摊面积是50%，实践运用才6平方米。按实践运用面积核算，储藏间每平方米已达2万元。据了解，北龙湖周边限价为3.2万元。
被绑缚出售的不只韩君一个。记者造访中发现，中海九号第宅共有463套住所，卖出去并已处理网签的已达410余户，这410余户全被绑缚出售。而且，依据户型面积不同绑缚的车位数也不一样。160平方米以上户型一套房子有必要绑缚两个车位和一个储藏室。
每个车位的价位不同，一个车位40万元至80万元， 55万元左右的定价较多。记者造访周边项目发现，该车位价，已达其他项目车位价格的两倍左右。
中海九号第宅项目的车位和储藏间均是以租代售方式，期限为20年。在选中房子后先交纳100万元至200万元的意向金，后续签定正式网签合一起再从意向金中一次性全款扣除车位和储藏间费用，剩下的金钱再补齐购房款。
别的，记者查询发现，在签定合一起，每户业主还有必要得向出售人员交纳1000元的“服务费”。依照部分业主供给的收据显现，此服务费的收款单位为郑州里得房地产生意有限公司。记者查询该公司工商信息系统显现，法人为余整轩，并一起是郑州、杭州、天津、南京等多地房地产生意公司的法人或控股股东或股东，还在广东一家房地产开发公司具有股份。有业主指认，该法人多年担任中海集团（广州）公司的法律顾问。
除了上述金钱，在前述“饥饿营销”的氛围下，还有很大一部分业主交纳了10万元至30万元不等的“茶水费”才取得房源。
据中海九号第宅的业主核算，把上述零零总总的绑缚金钱都核算在内，每套价格已达520万元至1000万元，归纳房价已达每平方米3.7万元至3.8万元。
我国房地产报记者造访了解到，2019年正值郑州市房价最高峰，而郑东新区的房价，包含北龙湖在内，一向是近年来郑州楼市房价最高的区域。郑东新区房价2019年坚持在2.8万元至4万元之间。据了解，因为北龙湖不行仿制的区位优势，以及中海地产的品牌价值，在该项目还没颁布预售许可证的情况下，许多购房户就纷纭而至并“一抢而光”。至预售许可证发放，该项目房子已根本售光。
值得一提的是，依照2017年河南省住建厅等五部分联合下发的一份文件《关于加速开展制品住所的辅导定见》豫建房管（2017）23号，该文件显现，制品住所样板间应该取得预售许可证之前完结，在合同约好的买卖日期之后180日内不得撤除。不过，中海九号第宅项目至今没人看到有样板间存在并敞开。记者实地造访也未能找到样板间。有业主向郑州市房管局反映，被奉告“该文件仅仅辅导性定见，并不具有法律效力。”
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“尖端著作”变身一般住所
相关收据。
郑州郑东新区北龙湖，当地官方称为“CBD 副中心”，定位华夏金融中心，该区域规划建造有6家五星级酒店、30万平方米滨湖商业、我国风院子元素景象以及5.6平方公里生态湖面。北龙湖代表着现在郑州迈向国际化的最高规范。跟着区域配套的日臻成熟，区域内楼市房价近年来一路狂飙。
作为引领华夏经济区高端人居的北龙湖，全国以及郑州本乡知名品牌房企竞相追逐。据了解，在北龙湖扎根的有金茂、融创、碧桂园、恒大、保利、中建、正弘以及郑州本乡的永威、正商和康桥等品牌房企。这些品牌房企进入北龙湖后成功开发了一个个高端项目。
我国房地产报记者于4月24日在郑州当地造访时，有当地知情人士和记者说，“依照郑东新区的规划和规划，北龙湖一带的造型规划是古代官员手上的满意，被赋予了吉利驱邪的寓意。”
郑州中海九号第宅项目正是坐落北龙湖湖心区南侧的满意河东二街南、九如路西。依照规划，北龙湖南侧为住所，北侧为科技产业。
“尖端区域匹配尖端著作”。
“每一座巨大的城市，都应该有一座中海九号第宅！”
中海地产以其澎湃的气势向外界声称，“这个全球第六座九号第宅，作为中海地产最灿烂的珍珠，是郑州中海的巅峰之作，也是最尖端人群的愿望。”
“咱们正是看到了中海地产的品牌价值和北龙湖的区位优势，以及省、市政府对北龙湖的定位，才倾囊购买的。假如不是这几方面的考虑，九号第宅的房子或许不会这么好卖。”一位在郑东新区入住已15年的雷姓业主和记者说。
好景不长。有仔细的购房业主于上一年11月份发现，“TOP”级著作，修建装备规范却未到达预期规范，外墙体运用的瓷砖竟然是一款一般瓷砖。有业主在淘宝网辨认，该牌子瓷砖一箱子才大约30元钱。这一音讯敏捷在业主群延伸。继而又有业主发现项目上所用建材均为商场行情报价极低的品牌供货商供给，与项目最初宣扬定位极不匹配。上一年12月初，又有业主连续发现，中海九号第宅有三栋大楼外墙保温材料用的是廉价的保温泡沫板，且瓷砖为廉价的红棕色瓷砖，而且刚刚贴上的瓷片已有掉落。这一个个摆在眼前的现象“影响”着业主的眼球。
业主选出代表与中海郑州区域某负责人商谈，却被奉告郑州中海北龙湖项目在内部定位并不高，前期宣扬的“最尖端、最灿烂”的九号第宅项目在内部定位并非“TOP系”，而是“尊享系”。
一系列问题引起了业主们的不满，并引发了400余户业主屡次维权。
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“赢利王”美誉背面
我国房地产报记者查询发现，中海九号第宅项目占地约78亩。由中海地产部属项目公司青岛中海盛兴房地产有限公司于2018年8月底以15.75亿元的价格取得该地块（地块编号为：郑政东出2018第19号）运用权。折合每亩地价2000余万元。然后，由中海郑州另一相关公司郑州海如房地产开发有限公司开发该中海九号第宅项目。另据业主预算，中海九号第宅项目收取410余户的归纳购房款约33亿元。
另据中海地产2019年年度财报显现，2019年中海地产收入为人民币1636.5亿元，同比上升13.6%。运营溢利为人民币623.4亿元，同比上升 4.9%。毛利率为33.7%，净赢利率到达25.4%，持续坚持于职业领先水平。分销费用与行政费用占收入比重为3.3%，坚持职业最低之一。另据中海郑州公司上一年11月发布，郑州已提前完结70亿元出售使命，中海九号第宅项目更是发明郑州北龙湖高端低密住所区出售速度最快、赢利最高的奇观。有业主经过专业会计师依照土地本钱等数据预算，该项目赢利高达30%以上。
我国房地产报记者整理年报发现，2018年，我国地产出售前三强分别为恒大、碧桂园、万科三家地产巨子。其间，恒大地产营收4661.96亿元，赢利率14.27%；碧桂园地产营收3790.8亿元，赢利率12.8%；万科地产营收2976.8亿元，净赢利337.7亿元，赢利率11.34%。比照2018年中海地产出售额，仅为全国第七。物资集采规划远不如恒大、碧桂园、万科的前提下，赢利率远高于地产前三强，乃至高于万科2倍之余。
不过，虽然如此，在一系列限购、限售、限贷、限价等方针布景下，不行否认房企的毛利、净利率遍及在下降，即便是国资布景的房企。
有职业人士指出：“要让锅里的肉不变少，除了偷工减料下降修建质量，最大头的便是要从土地购入价格的源头削减相关本钱，本质上这是商场的挑选。”
对此，或许郑州中海九号第宅项目一系列问题的呈现，以及近期中海上海围标事情是最好的注脚。
责任编辑：樊永锋 徐妍
审读：戴士潮
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