文｜邓浩志
房企战略大调整背面的商场逻辑
“2020年，X大地产要改变开展办法，内部的奋斗目标是本年要完成8000亿元的出售，2022年出售打破万亿元，净负债率降至40%的职业中低水平”。这则新闻其实很重磅。
本年楼市欠好是一致，逆势增加销量仅有的办法便是降价，X大确实渐渐的开端大幅降价跑量了。X大上一年赢利大幅下降50%，假如再大幅降价回笼资金，成果必定是赢利继续下滑。短期看是扩张商场占有率，长时间看是存货的大规划套现。而且是以放弃赢利为价值。本年地工业的赢利注定大幅下滑，现在关注点乃至现已不在赢利了，而在谁能活下去。
“房住不炒”在坚持，所以三四线城市楼市远景越发昏暗。而X大和鸟厂等若干房企前几年大规划布局三四线城市。现在看，谁先出清这儿的存货，谁的后续压力更轻，事务地图越健康。所以拼命降价清货，契合全国楼市结构性改变的需求。目测现在三四线城市楼市，供给严峻过剩，简直必定有一批房子终究要烂在手里，所以现在就比谁动作快，决计大。
房地产最规划萎缩的定局。蛋糕越来越小，有三个处理办法，一是吃掉他人的比例；二是吃点其他蛋糕；三是狂吃一轮后走人不玩了。至于三种的出路，第一种比较切实可行的。第二种就得面对职业基因彻底不同的大问题了。至于第三种，你得把这类型辨认出来。
“房价收入比”是个没用的目标
一向有人以这个目标证明房价虚高。但国内三四线城市房价收入比很低，比方东北买房很廉价吧，但房价便是不涨反跌。由于它不但对外来人口没吸引力，连本地人口也继续流出，所以房价收入比低没鸟用。
图1：2019年我国50城房价收入比排名
大城市尽管很多人买不起，但原居民有房啊，低收入外来人口是租房的，只需高收入阶级才会买房。比方深圳，一年才3、4万套新房，1500万人口，供给和家庭比1：100都不止。想想深圳有钱人中的1%都什么付出才能的？所以大城市房价是城市最有钱人的“投票机”，有钱人玩的东西注定不会廉价，而房价终究是城市经济、人口、土地的“称重器”。所以房价凹凸便是简略的衡量城市生机的东西（尽管听起来感觉有点厌恶）。
