南都讯 突然袭来的新冠肺炎疫情，让2020年第一季度房地产行业按下了暂停键。禁止聚集的防控要求，让所有的建筑工地、售楼处案场都被迫关闭。第一季度惠州房地产行业冰冻，新房交易停滞、二手中介关门，购房者以及意向购房者选择闭门不出。
2月下旬之后，惠州住建等多职能部门多次联合发文，助力房企复工复产，简化房企复工手续程序。住建部门统计多个方面数据显示，全市房屋市政设施建设工程项目共1203个，截至4月13日，累计复工项目1117个，占总项目的92.85%。全市房地产开发企业共1039家，已复工718家，占企业总数的69%。中介机构共2554家，已复工1081家，占机构总数的42.29%，来自代理机构的统计数据则显示，截至3月底，惠州有房在卖的200余个售楼案场都已经正常开放。
200多个在售楼盘
营销案场已经基本开放
从3月初开始，全国新冠肺炎疫情防控逐渐进入尾声，惠州房企售楼处开始逐步开放。多家房企的营销负责人反馈，惠州售楼处营销案场的开放，在3月之后审批手续、审批流程明显要比2月快很多。
“2月售楼处案场开放的审批程序相对繁琐，职能部门还要上门检查。但是从3月份开始，随着疫情防控进入尾声，申请审批的条件也明显简化和便捷许多。“金山湖一房企营销负责人说。
3月6日开放营销案场的博罗锦绣一品营销负责人卢百良在受访时表示，案场复工只需要填写承诺书，签名，报备每天在售楼处上班人员的体温即可。
但在2月底，售楼处案场的申请复工依然相当严格，惠州中洲控股副总经理曾焕中说，从中洲的售楼处位于城区、博罗、惠阳销售案场的开放情况去看，城区之外其他县区的复工，在2月还是相对保守和谨慎，但是3月之后，售楼处的复工手续明显简化，“2月要复工，首先要申报，然后相关职能部门要来检查，然后责任到人，看看有没有防疫措施，怎么确保客户安全，防疫物资是否充裕，再审批。但是3月之后，就不需要审批，要求报备把防疫情况、上班人员的行程、防御措施方案、防疫物资的准备等报备就可以。”
曾焕中表示，现在基本有房在售的售楼案场都开放了，“小部分是2月底开放，大部分是3月开放的，基本在2月17日之后城区案场陆续开放，而惠湾和其他县区的营销案场则是在3月初开始逐步开放。”
来自惠州世联行3月底的统计多个方面数据显示，惠州有房在售的200多个楼盘，售楼处案场已经对外开放。
中介机构复工率仅4成
房地产开发企业7成已复工
惠州市房地产业协会3月统计多个方面数据显示，全市房产企业整体复工率也达到了65%左右，营销中心的开放程度也接近60%，房地产开发企业陆续推出一些优惠政策，现在客户上门量在逐步恢复当中。
3月之后，惠州房地产行业开始大批量复工复产，市住建局4月13日公布的多个方面数据显示，全市在建房屋市政重点项目（含省重点项目）109个，已复工104个，重点项目复工率为95.4%。
房地产企业、中介机构的复工复产也正在逐步恢复中，惠州住建局统计数据显示，截至4月13日，全市房地产开发企业共1039家，已复工718家，占企业总数的69%。中介机构共2554家，已复工1081家，占机构总数的42.29%。
惠州中洲控股副总经理曾焕中表示，相比于房企营销案场的开放，房企工地的复工管控相对严格很多，“建筑工地的复工涉及的情况相对来说还是比较复杂，本身也是人员密集型行业，且员工来自不同区域，复工要求有隔离区，外省工人回来也要求隔离。”
从住建局公布的统计数据来看，中介机构复工量仅有4成左右，官方统计多个方面数据显示，第一季度惠州二手房成交面积仅为68.6万平方米，而去年同期则为97万平方米，成交面积下跌3成。
惠州江北中介荟聚地产负责人梁晓鹏说，中介行业这个复工数据确实偏低，但是我们了解到城区的同行都在3月初基本复工，中介的门槛低，也有一定的可能有一些复工中介没有报备，导致统计数据偏差。还有一个重要的因素就是，一部分中介因为受到疫情影响，撑不下去关门了，“一些大品牌中介部分店面也在关门，目前惠州最具实力的中介品牌家世界置业江北都关了3家店，碧水湾店、盛世华府店都关门了。”
梁晓鹏说，3月份之后，二手房市场开始复苏，部分房源的价格也有下调，“尤其是做物流、餐饮等服务行业的人员，因为亏损严重，要卖房子填补公司的亏损。”惠州世联行惠湾片区总经理程笑也证实，大亚湾惠阳有一些中介有关门现象，“有些门店到4月份都没有开门营业，估计也是干不下去了。”
政策：
受疫情影响可延迟交楼 单位缓缴公积金三个月
鉴于房企受疫情影响，惠州市住建局2月21日发出应对疫情做好复工复产，支持企业稳定发展的通知，要求行业主管部门加强复工指导，主动上门服务，实行“告知承诺制”。
针对企业复工复产要求，《通知》提出各县区住建、房管部门要加强复工指导，主动上门服务，对计划复工复产的企业应在一个工作日内完成核查手续，支持企业尽快复工。同时，充分的利用市工程建设项目审批管理系统，全面推行“不见面”审批，具体到也许会出现的资料信息提交难题，该通知建议实行“告知承诺制”。部门审批过程中可收取电子材料的业务先行办理，待疫情结束后再补交纸质原件。
对于受新冠肺炎疫情影响，延迟交楼以及缴纳公积金方面的影响，惠州市住建局和惠州市住房公积金管理中心先后给出解决方案。2月底，住建局发文，对于受疫情影响工程建设受阻，不能按照原定时间开复工的建设项目，通知提出可适当将工期顺延。房地产开发企业若受疫情影响无法按《商品房买卖合同》约定的时间交房或办证的，也明确提出可适当顺延，主张顺延交房或办证日期。
3月初惠州住房公积金管理中心发文，对于未能按时缴纳住房公积金的企业，也将允许延期至疫情解除后三个月内补缴。申请延缓缴存的企业可按规定在2020年6月30日前申请暂缓缴存2020年1月以后的住房公积金。
市场：
前3月卖房数据同比4年来最低
受疫情影响，2020年第一季度，惠州楼市交了一份相对平淡的成绩单。来自惠民之家、世联行的统计多个方面数据显示，2020年1—3月，惠州楼市累计卖房17193套，成交面积180.57万平方米。
南都记者统计梳理，这一成交数据是自2017年之后，惠州近4年同比最低。实际上，2020年第一季度，不单单是成交套数、成交面积大幅度下挫，新增供应量和供应面积也大幅度下滑。在销售不畅、新增供应萎缩的大背景下，部分房企开始了打折、促销、线上直播、提高佣金等各种形式来吸引客户。与此同时，惠州楼市库存量进一步增加。
3月份全面复工复产后，售楼处逐步重新开放，购房者开始走出家门，楼市成交量逐步回升。业绩观察人士预计，目前疫情对行业的影响逐渐进入尾声，第二季度惠州楼市的成交将逐步恢复到疫情之前水平，但外省客和深圳客对惠州的市场信心依然在恢复中。
成交：
2月份成交1244套，4年来最低
惠民之家统计多个方面数据显示，2020年第一季度惠州全市累计卖房17193套，成交面积180.57万平方米，这一数据是2017到2020年同期历史最低。
2017年1-3月惠州全市累计成交新房27673套，2018年同期为32931套，2019年第一季度成交23384套，2020年第一季度仅17193套，相较于2019年同期少了6191套，销售面积相较于2019年也减少67.52万平方米。
2020年第一季度1月份累计成交住宅8549套，2月份成交1244套，3月份上升到7400套。受新冠肺炎影响，2月成交数据创造2017年至今惠州楼市单月成交历史新低，据南都记者统计，2017年成交最低的1月份6002套，2018年成交最低的4月份10624套，2019年2月是当年成交最低的月份为3834套。
2月份的成交面积和套数均创历史新低有两方面原因，一方面是2月份新冠肺炎疫情防控是关键期，全国所有售楼案场和工地全部关停，惠州市住建局1月28日发布关于房地产行业防控的工作指引，宣布在元宵节之前禁止举办开盘、认筹、现场推介、集中签约等任何聚集活动。
另外一方面是，很多市民宅在家中，正常的生活工作节奏打乱之后，购房不是迫切需求。
惠民之家的统计多个方面数据显示，2月份前两周14天，成交只有一套，从1月28日到2月7日连续11天，惠州网签数据为0。除此之外，1月24日、1月25日两天网签数据也为0，1月份累计有6天惠州无网签记录，2月份7天没有网签记录。2月份惠城区累计成交290套，惠阳成交385套，博罗190套、惠东197套、仲恺143套，大亚湾、龙门分别只有27套和12套。
供应：
大亚湾2月、3月新增供应量连续为0
受疫情影响，2月份惠州在售楼盘案场关闭，在建工程工地停工，这也导致惠州第一季度住宅新增供应量大幅度缩水。世联行、惠民之家的统计多个方面数据显示，第一季度，惠州全市新增供应量仅7320套，新增供应面积76.08万平方米，其中4699套是1月份新增供应量，2月份仅有396套，3月份复工后，新增供应量有批量增长，达到2225套。新增供应量锐减的另外一个重要标志，是此前新增供应量较大的片区大亚湾片区，2月、3月两月连续新增供应量为0。
2019年第一季度，惠州全市新增供应量为25343套，新增供应面积为264.21万平方米，2018年第一季度，全市新增供应量为26980套，新增供应面积为288.19万平方米，2017年第一季度，惠州全市新增供应量为19129套，新增供应面积为191.98万平方米。
整个2月份，惠州只有两个项目申请推新预售证，分别是禹州嘉誉观澜和万科双月湾项目，申请推新的货量仅为396套。
2017年，第一季度仅有龙门县新增供应量为0，2018年仲恺2月份新增供应量为0，惠东1月份、3月份新增供应量为0，2019年只有仲恺、博罗春节所在的2月新增供应量为0。2020年第一季度，惠州惠城区2月、惠阳区2月，大亚湾2月、3月，博罗2月、龙门2月、3月新增供应量都为0。
最引人关注的是大亚湾片区，2020年2月、3月新增供应量连续为0，其中大亚湾2月仅成交27套，也一样创下历史最低纪录。2017年到2019年，2月份大亚湾的成交分别为2331套、2630套、781套。2017年到2019年，2月份大亚湾新增供应量分别为1007套、1501套、1184套。2017年到2019年3月的大亚湾新增供应量分别为2848套、2647套、2938套。
大亚湾2020年第一季度2月、3月新增供应量减少12125套，至少减少新增供应面积120万平方米。
土地：
卖地收金近50亿 仲恺惠阳最热
作为衡量房地产市场活跃程度的最重要指标，土地交易在惠州第一季度土地交易并不活跃。具体表现为交易地块的溢价率偏低，受疫情影响5宗地块被终止交易挂牌，但是相较于2019年第一季度，土地市场依然处于上扬状态。
惠州代理机构、合纵联行统计多个方面数据显示，2020年第一季度，惠州土地市场供应面积下滑，其中2月供应面积为近一年来次低。而在土地成交方面，一季度惠州经营性土地成交总面积约60.9万平方米，环比下降31%，同比上涨15%；成交金额49.5亿元，环比下降56%，同比上涨89%。一季度土拍成交面积和金额环比去年4季度均出现下滑，同比去年一季度则出现上扬，成交金额上涨幅度明显高于成交面积，楼面地价在走高。
第一季度惠州土地市场土地成交的宗数为27宗，其中1月份成交面积22.1万平方米，成交金额13亿元，2月份土地成交面积为36.5万平方米，成交金额34.9亿元，3月份成交面积为3.4万平方米，成交金额为1.6亿元。
据统计数据，第一季度因为新冠肺炎疫情影响，流拍或终止交易的地块有8宗，其中5宗终止交易，惠阳1宗，惠东2宗，博罗2宗，3宗流拍，惠阳2宗、仲恺1宗。
虽然市场相对平淡，但从惠州第一季度拿地成交榜单来看，碧桂园、龙光、龙湖、金辉等头部品牌房企都有斩获。3月16日，惠州大坤房地产有限公司以总价8420万元拿下河南岸商住地，楼面价6075元/平方米，是第一季度惠州楼面价最高的地块。3月19日，龙门美华丰地产拿下的住宅地块，成交价6712万元，楼面价1931元/平方米，溢价率17.92%，成为第一季度溢价率最高的地块。
第一季度，土地交易成交面积最大的地块是位于仲恺东江高新区的商住地块，出让面积9.98万平方米，龙湖地产以挂牌价2.6亿元竞得，楼面价930元/平方米。第一季度，惠东一宗占地508平方米的地块，被以自然人张敬贵以180.2万元竞得，也是第一季度唯一的私人竞拍用地。
第一季度成交地块溢价率不高，惠州整体楼面价为2615元/平方米。从县区来看，惠城区仅成交了一宗土地，单一地块折合楼面价为6075元/平方米，位居第一位，大亚湾以4239元/平方米，位居惠州第二位，龙门县1836元/平方米的楼面价位居惠州县区最后一位。
房企：
为卖楼玩直播 垫首付直接打折
受新冠肺炎疫情影响，第一季度惠州楼市交易冰冻，供应直线下降，具体到购房者的心理层面，其不再关注购房本身，而是更多地关注正常工作、生活节奏的恢复。
回顾第一季度惠州房企的营销套路，我们大家可以明显看出在2月份售楼处未批量开放之前，住建部门要求不得集中进行开盘、解筹等各种活动，鼓励更多的线上进行，众多的开发商转战线上，售楼员采取直播的方式来吸引意向购房者的关注和点击。
南都记者统计，2月份，全国大部分入惠品牌开发商，新力、恒大、星河、中洲、龙光、碧桂园、佳兆业等都开通了网上售楼处，采取照片、VR，以及售楼员直播的方式来进行线上推介。数十家网络平台，开发了小程序，通过抖音、快手、淘宝、映客等直播平台，利用短视频、微视频、文字等各种方式直播。
惠州搜房网的相关统计多个方面数据显示，2月份惠州各类直播超过300场，碧桂园集团一天最多超过20场次的直播。
2月13日，恒大集团宣布，自签署《商品房买卖合同》之日起至5月10日，购房者享有最低价购房权益，如购买楼盘价格下调，可获补差价。2月13日至2月29日，购房者只需在“恒房通”平台线上缴纳5000元定金并签署《商品房网上认购书》即可预订房源，并承诺购房者会以最低价购买到房产。即5月10日之前恒大不会降价，南都记者统计，截至2月20日，仅是进入惠州的品牌房企中，就有十余家推出类似恒大的1000—5000元不等的定金，即可锁定房号，享受30—60天无理由退房的政策。
2月16日，恒大在争议中推出了全国7.5折，虽然惠州恒大4个在售项目不参与此次折扣，但是随即引发了连锁反应。2月下旬开始，低首付、分期、垫首付、打折等一系列手法开始在一些销售不畅的项目上使用，部分品牌房企也使用上述手段。据南都记者不完全统计，第一季度至少有30余个楼盘采取上述的方式促销。城区比较典型的中海两个在售项目阅江府和阳光玫瑰园分别在3月份推出住宅9字头和9.5折巨惠清盘，迅速引发了市场的短期爆点，取得了良好的效果。
二手房：
惠阳逆势上扬 仲恺跌8成
惠州市房地产官方数据发布中心公示了2020年1—3月份全市二手房交易数据。多个方面数据显示，全市前3个月网上签约二手房面积68.6万平方米，对比去年同期的97万平方米跌幅近三成。
统计多个方面数据显示，第一季度惠州二手交易，超过10万平方米的区域仅有三个，分别为：惠城成交22.7万平方米、大亚湾成交12.7万平方米和博罗成交11.4万平方米。而在去年同期则仅有惠阳和龙门不足10万平方米交易规模。
新房市场的低迷，让和新房倒挂的惠州二手房交易市场更加脆弱。从各县区来看，惠阳实现了逆势上扬，一季度交易面积8.7万平方米，同比增长13.7%。其他县区则呈现出不同幅度的下滑，其中最明显的是仲恺，在去年同期完成14.5万平方米交易量的情况下，今年同期仅成交3.6万平方米，同比下跌近八成。
虽然数据统计上，没涉及到二手房交易价格的变化，但是据南都记者的观察，第一季度惠州的二手房市场行情报价是有明显的下行趋势，尤其是一些户型在120平方米以上偏改善型的户型单元，一方面和疫情相关，部分服务行业企业需要卖房来解决资金的流动性问题；另外一方面，新房市场打折降价普遍，也影响了二手房市场交易双方的心态。
专家观点：
市场已经走出疫情对购房者的心理影响
曾焕中 惠州中洲控股副总经理
目前全球疫情还没有明确到顶的节点，不确定性将伴随2020年，但是可以预见的是会有相对宽松的政策刺激经济。而对于购房者来说，年后已经两次降低5年期以上LPR，近期又再次降准，也代表着2020年是一个金融政策的宽松年，而这对于购房者而言，是一个好消息。
新冠肺炎疫情对楼市的影响是显而易见的，最主要的影响则是对客户心理预期的影响和干预，3月中下旬开始，随着惠州正常生活秩序的恢复，售楼处的开发，房地产开发企业逐渐复工复产，房地产行业正在走出疫情的阴影，尤其是本地购房客户正在走出疫情的影响。
近期我们大家可以明显看到，市场的回暖趋势明显，部分重点片区，楼盘的上客量上升，交易的决策周期缩短，一些意向购房者也开始走进售楼处，预计4月份惠州新房的销售量随着供应量的增加，将还有明显的上扬。
从长远来看，惠州的城市基本面非常好，惠州北站、金山湖奥体板块、惠州南站和临深板块区域的项目，依然将是交易和关注的热点板块。目前惠州在湾区核心城市中还是价值洼地，佛山、东莞、珠海和中山价格也都在惠州之上。如果有居住需求和一定的资产配置需求的则适合今年入手。
经过这一次疫情，我们对于惠州的房地产市场有三个问题需要重新理解：一是哪些区域适合居住；二是哪些城市板块适合居住，三是哪些项目适合居住，这次疫情让全家人更多居住在一起，对于生活空间有了更多需求，对于家里有了办公需求，有了更多娱乐空间需求，有了更好的通风采光需求，有了商业配套更便利的需求，有了小孩上网课空间的需求，有了社区有没有健康运动场所的需求等，这些将是对未来居住标准的新考验。
预计5月份后惠州市场逐渐走出疫情影响
周玉仁：南都惠州地产数据智库研究院首批智库专家 粤东世联行惠州总经理
从世联行监测的数据来看，惠州第一季度的交易基本冰冻，因为新冠肺炎疫情的防控需求，对市场的影响太大，一方面是交易端、供应端、交易量的下降导致库存量的上扬，而受新冠肺炎影响，会导致部分项目的供应周期拉长。
而对需求端的影响更大，一方面是对于继续购房换房的信心的影响，另一方面则是大部分企业主、中层的收入或对未来的收入预期大幅度下降，预期购买力下降，换房的一些需求短时间会有停滞，我们预计至少5月份之后才能逐步恢复，经过这一次新冠肺炎疫情，市场信心恢复需要时间。
新冠肺炎疫情对楼市的影响有三方面：第一就是疫情过后，金融政策的宽松，短期内可能对房地产利好。第二，开发商层面，2016到2018年的好日子，房企都在忙着扩张，做规模，按照行业惯例，3到5年的偿债期，现在基本到了，实际上从去年第四季度开始，行业就进入了偿债高峰期，遇到这种疫情的影响，销售受挫，项目开工进度受挫，预计在第二季度降价回笼资金是大概率事件，而去年一批高价在惠州拿地的开发商可能比较麻烦。第三方面就是客户层面，刚需客户的收入和收入预期的降低，导致购房的意愿推迟或者延后，换房的改善型客户，收入预期的下降，导致信心的受挫。另外这次新冠肺炎疫情，可能会导致部分改善型客户的真实需求的改变，比如对社区物业的要求更高、对梯户比的认知改变、对通风采光的要求重新审视等。
采写：南都记者 蒋奇政
摄影：南都记者 田飞
