疫后看楼市
编者按
在新冠肺炎疫情基本稳定、稳增长等政策叠加的影响下，3月份全国房价涨幅略有扩大，新房成交量上涨，二手房挂牌量大幅反弹。楼市回暖是否和货币政策宽松有关，下一步趋势如何，“房住不炒”的政策基调会不会有所改变？敬请关注本期热点透视。
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■中国经济时报记者 张娜
受新冠肺炎疫情影响，一度门可罗雀的售楼处逐渐恢复了昔日人来人往的常态景象。随着我们国家复工复产的加快推进，经济逐步呈现复苏之势，楼市也在慢慢“苏醒”。
3月楼市回暖迹象明显
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受疫情影响，我国楼市成交量一度出现“断崖式”下滑。据房地产行业研究平台贝壳研究院4月2日发布的2020年第一季度新房报告数据显示，今年一季度，全国66个大中城市新房成交规模萎缩明显，总体成交面积与成交套数分别为4247万平方米、37万套，分别同比下滑28.6%、30.7%。分城市看，一线城市成交套数同比下滑39.5%，成交面积同比下滑38.4%。二线城市成交套数同比下滑34.9%，成交面积同比下滑31.7%。三四线城市成交套数同比下滑17.1%，成交面积同比下滑15.6%。
但随着疫情防控形势逐渐好转，被积压的市场需求也在逐步得到释放。进入3月份，全国商品房成交整体都出现明显反弹。银河证券指出，3月份第1周至第4周的商品房成交量环比增幅分别为65.01%、24.31%、10.05%和23.41%，一、二线城市3月份成交量增速大幅回升。
进入3月份以来，北京楼市持续回暖，新房、二手房成交量出现大幅反弹。与2月份相比，3月份太原楼市的成交量也明显上升，其中，商品住宅成交环比上涨1.57倍，在低迷已久的楼市中这一数据十分亮眼。
多个方面数据显示，今年一季度，一线城市成交楼面价突破20000元每平方米，同比增长35.1%，环比增长46.1%。根本原因在于，北京成交了多宗不限价的优质住宅用地，带动整体一线城市楼面价回升。溢价率方面，全国各线城市环比2019年四季度均出现大幅回升，其中，二线城市今年一季度平均溢价率达到14.2%。
业内人士认为，楼市回暖迹象明显，二季度整体成交有望保持稳步增长。
“房住不炒”定位未变
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今年一季度，受疫情影响，多地楼市低迷，为稳定楼市，各地政府在“房住不炒”总基调下“八仙过海各显神通”，纷纷推出稳楼市政策，包括分期缴纳土地价款、降低预售标准、发放购房契税补贴等具有针对性的举措。
据合纵联行统计，为应对疫情对楼市的冲击，近期已有多地出台措施保障房地产业稳定发展。
此外，为减轻房企负担，上海、西安、无锡、南昌、南京等城市出台土地新政，分期缴纳土地出让价款、允许变更出让价款缴纳期限、顺延土地评估和规划条件有效期、调整履约监管方式、容缺办理相关规划许可手续。
除土地新政外，深圳、郑州、武汉、长春还分别从解冻预售资金、帮助企业贷款、放松预售监管、降低预售标准等方面来帮助房企渡过难关。
4月10日，在上海市疫情防控工作领导小组新闻发布会上，上海市发改委介绍了即将出台的《上海市扩大有效投资稳定经济发展的若干政策措施》主要内容。政策对于土地投资给予了非常大的支持，体现了稳房企投资、稳楼市发展的导向。此类宽松政策对于今年上海土地及房屋市场的活跃有积极的作用。
3月23日，长春市发布文件明确，对已缴存商品房预售资金且依法依规诚信经营的房地产开发企业，如有新建或者续建项目，允许申请提取监管账户资金金额不超过50%的资金用于工程建设。武汉近期也推出了相应举措，包括提高预售监管资金使用效率、完善社保个税缴纳的购房认定标准等。
3月11日，深圳市出台政策，提出要推进各项业务线上办理，加快商品房网签进度，简化业务流程，提高商品房网签效率。
多地出台多项房地产利好政策，激发楼市活力。业内人士认为，未来将有更多城市出台稳定楼市的政策。
随着疫情基本稳定，一方面，各地开始有序复工复产，另一方面，央行加大融资支持，降低企业融资成本，实施定向降准，释放长期资金，稳定市场预期。住建部也发文推动工程建设项目复工复产，严禁盲目抢工期、赶进度等行为。结合各地稳楼市政策，能够准确的看出，各级政府正全力稳定市场，维持行业的健康、平稳发展。
受疫情影响，全球多国开始新一轮货币宽松，以及新的经济刺激政策，在流动性充裕的情况下，房地产市场的走势成为大家关注的焦点。
央行宽松货币政策和信贷政策是维持房地产市场高度繁荣的前提条件。业内专家表示，全球经济下行趋势明显，中国经济增长乏力，按逆经济周期的调控规律来分析，央行采取宽松货币政策以促进经济平稳增长趋势明显。央行释放货币，地方债同步释放，货币政策将直接影响中国楼市。
从全国来看，货币宽松有助于楼市健康发展，房地产行业仍须坚定“房住不炒”的方针，“房住不炒”定位也没有发生改变。央行和银保监会近期多次强调对“房住不炒”主基调的落实，以及住房金融政策长效管理机制的建立。这是未来银行业开展住房金融业务的大方向，只有紧跟国家调控方向，各家银行才能在助力稳定楼市的过程中推动相关业务健康发展。
商业地产复苏仍待时日
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■中国经济时报记者 张一鸣
逐渐复苏的住宅，仍在寒冬的商业地产，疫情让楼市中的两个市场相背而行。疫情冲击下，北京的商业地产市场第一次出现连续两个季度的负净吸纳量，由此来看，商业地产的复苏仍待时日。
李女士在北京市望京地区租了一个写字楼的套间进行办公，受疫情影响，她没能如期返回北京，在今年3月份房租到期后便退了租，并计划等疫情进一步缓解后重新租房。李女士告诉中国经济时报记者，她认识的很多企业主都有类似的想法，一些原本计划更换场地的不得不推迟计划，一些在等房子到期后退租，还有一些在寻求转租。
“一季度北京市甲级写字楼租赁市场处于市场冷冻状态，几乎所有的租赁、交易活动都处于暂停或延迟的状态。”高力国际华北区董事总经理严区海表示，在市场新租活动被冻结、成本因素成为企业的重要考量，以及部分租户租约正常到期等因素的作用下，2020年一季度北京市场的净吸纳量达到创历史纪录的-81000平方米。
类似的情况也出现在其他的二三线城市。高力国际华北区研究部董事陆明在接受中国经济时报记者正常采访时坦言，一线和二三线城市的商业地产并没有本质区别，疫情冲击之下，写字楼所受影响最小，零售商铺普遍受冲击较大。而居家隔离等疫情防控措施很大程度上把需求线上化，因此使得无论是正常的写字楼租赁还是居民消费，都受到了严重限制。
3月份，一些二三线城市陆续传出大型商场关闭的消息，伴随而来的则是员工的分流。3月31日，河南郑州的“大商金博大店”闭店后停止运营。乐天百货沈阳店也发布公告称，由于受相关行业和市场环境的影响，店铺经营面临的困境逐渐增加且至今已不可逆转，将于2020年4月30日当日闭店后停止营业。
而北京的一些企业则开始出现从甲级写字楼向乙级或产业园区搬迁的迹象，还出现了一些退租或合约到期而闲置的空置面积。若没有疫情，这些新增的空置面积很快会有新的租户接手，但受到疫情影响，进展明显放缓。
李女士和记者说，她在3月份3次接到业主的电话。而与之前催缴房租相比，此次业主不仅主动调低租金，甚至还不要押金。但她考虑到公司的运营情况，还是决定暂时先不租。
2020年一季度，北京市在商业地产没有新增供应量的前提下，空置率环比提升0.8%，同比上涨5.9%，达到16.7%。受此影响，北京市甲级写字楼租金水平也处于下调通道，全市平均租金同比降低2.5%至373元每月每平方米。而各个商圈均呈现不同程度的环比下跌，其中长期价格坚挺的金融街和中关村也出现松动，环比下调1.4%和3.1%。
陆明表示，北京市场的核心问题依然是高供应量推高空置率。他指出，2020年依然是供应高峰年，整体空置水平会持续攀升，有一定的概率会突破20%。但是，疫情也延缓了很多在建项目的工程进度，预计会有部分项目将延迟入市，这在某些特定的程度上缓解了市场的供给压力。随着疫情逐步得到控制，预计市场活动会在二季度出现较为明显的复苏迹象。
今年一季度，北京共有3笔大宗商业地产项目交易成交，分别是综合体、酒店和写字楼。其中，最大的交易是位于朝阳区的“LG双子塔”，该项目自去年下半年入市后一直是投资界热议的话题。最终，新加坡主权基金GIC以11亿美元将其收购。
高力国际中国区资本市场部董事总经理汪蓓透露：“疫情只会影响市场的投资节奏，房地产投资需求长期存在，国内一线城市的优质资产将成为国内外资本“抗周期”的最佳防守工具，交易会在疫情逐步稳定后出现一定的释放，消化之前所压抑的需求。但是，由于国际间差旅限制等因素，外资决策流程将相对慢于内资投资人。”
随着2020年央行3次降低存款准备金率，陆明告诉本报记者，降息、降准不仅降低了行业成本，还释放了流动性，稳地产的效果显而易见。然而，这些释放的资金不会大量进入地产行业，“房住不炒”的基本原则并没有改变，后续政策应该会更多引导资金流向定向扶持的行业类型等，比如新基建、中小企业等。
“信贷+人才政策”影响楼市走向
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■中国经济时报记者 张一鸣
受到疫情影响，中国住房信贷市场一季度增速同比下滑，但随着信贷宽松政策的不断落地，二季度房地产的信贷需求或有望回升。
4月10日，中国人民银行发布的《2020年一季度金融统计数据报告》显示，一季度人民币贷款增加7.1万亿元，同比多增1.29万亿元。分部门看，住户部门贷款增加1.21万亿元，其中，短期贷款减少509亿元，中长期贷款增加1.26万亿元。
对比前两年同期的数据来看，2019年一季度住户部门贷款增加1.81万亿元，其中，短期贷款增加4292亿元，中长期贷款增加1.38万亿元。2018年一季度住户部门贷款增加1.75万亿元，其中，短期贷款增加4669亿元，中长期贷款增加1.29万亿元。
中原地产首席分析师张大伟分析认为，从居民户贷款来看，短期贷款一般是消费类，中长期贷款一般都是购房按揭。2020年，一季度住户贷款整体明显下调，短期与中长期全面萎缩。他表示，今年1月份恰逢春节，较多的假期影响了市场成交与贷款房贷。此外，受疫情影响，2月份全市场基本停顿，直到3月份才逐渐复苏。但整个3月份也才恢复到2019年平均市场月成交水平的6成。因此，当下贷款减少主要是由于成交锐减下的需求减少，并非是调控影响。
“今年2-3月，虽然部分城市调控政策有所波动，但涉及信贷内容的政策很少，甚至少数涉及首付变化的政策出现了‘一日游’的现象，而这也都导致了贷款需求减少。但从趋势来看，由于央行3月20日没有降息，所以4月20日降息的概率加大。而随着复苏的脚步逐渐加快，对于住建部门来说，二季度对信贷的需求也会增加。”张大伟说道。
今年以来，央行三次降低存款准备金率，虽然资金并不会直接流向楼市，但依然传递出积极的信号。3月份，楼市在出现复苏的同时，各地的救市政策也在陆续出台，但大多延续了此前放松人才落户政策，变相刺激楼市的方式。
4月8日，江苏省南京市再次放宽落户门槛，40周岁以下大专学历人员参保半年即可落户。其也成为2020年以来，出台放宽人才落户政策的60多个城市之一。
张大伟表示，政策对房地产市场的影响很大。在当前“房住不炒”的背景下，虽然不能直接开放房地产政策宽松的“大门”，但有“两扇窗户”可能会越开越大。一方面是资金。在多次降准后，若出现通货膨胀，在客观上将推升房价。另一方面则是人才政策。3月以来，人才政策井喷，已经有超过20多个城市发布了人才政策，其中，大部分与购房相关。
人才正在成为房地产政策调控的窗口。2019年，全国超过170个城市发布了不同力度的人才政策，与2018年同期相比上涨超过40%，吸引人才正在成为城市竞争的主要政策内容。
值得关注的是，对于地方需要的人才，应该更多地与产业政策挂钩，不应该是简单地推入房地产市场，而对于人才的居住也应该以保障类型的住房为主。
张大伟强调，买不买房关键还是要看“信贷+人才政策”。考虑到世界各国为应对疫情，纷纷降准、降息，一方面，我国的信贷政策或将越来越宽松。另一方面，地方政府的人才认定标准也会慢慢的宽，而这两方面预计是2020年市场的主流政策。
主 编丨毛晶慧 编 辑丨蒋 帅
