八旗“福利房”、白契与红契、“成三破二”拉房纤儿——
电视剧《落户》让房子生意、房产中介被广泛重视。其实房子生意古即有之，早在西周已呈现地产生意了，宋、元、明、清也都有政府存案房契的处理准则，尤其是清代和民国时期，房产生意更是故事多多。“拉房纤儿”这个行当则较为灰色，《北京经济史材料》上列各行业商会、公会名录，并无记载。但实际上，这行历史悠久，像《落户》里的那种大洋房生意，在清末民初，中心人常常高达数十人乃至上百人。
八旗福利分房不得生意
清入关后实施住所公有制，将内城汉民房子强行收买后迁往外城，明代勋戚府第一概没收，并圈占西北市郊田宅。清代王公按等级入住高级府第，八旗官佐兵民按等级无偿分配住所，五品至一品，规范是七、十、十二、十五、二十间，八品至六品为三至四间，九品、无等第者一概两间。产权归朝廷，禁绝生意、租借，也禁止旗人置办汉人住所。对外城汉人私宅，则答应汉人之间生意、租借，处理组织征收契税。
八旗及家族按规则方位入住，分安靖、德胜、东直、向阳、西直、阜成、崇文、宣武八座城门内的二十四个驻防区，由左右翼八旗统领衙门按住所规范分配入驻。如作家老舍的老宅，即在西直门内正红旗驻防区。升职调房也不能迁出旗籍所在区域，去外地任职的旗人保存内城住所，以确保退休回籍有房可住。
后来八旗人口增多，在康熙年间又于郊外按八旗方位制作房子一万六千间，每旗二千间。由工部、内务府出资，北京有名的兴、隆、广、丰四大厂家承建，房子款式开端整齐有序。如外火器营营房，皆坐北朝南，前后有院，盖瓦青砖，屋内铺地砖，院墙砌西山出产皋比石。西北郊的外三营圆明园护兵营、健锐营、火器营，其住所也各具特色，在当地成为兼具兵营和家族寓居功用的住所区。
这些福利分房称“官房”，由内务府、八旗统领衙门统一处理。王公府第由宗人府处理，除世袭铁帽子王可永久寓居，其他辅国公以上贝子、贝勒、郡王、亲王，身后子孙要降等爵位，迁出另行分配府第。各等府第从建筑材料、雕琢饰物、点缀色彩、房殿规制，细到大门上的门钉，皆有具体规制。这类府第遍及内城，还有公主府、外戚府等等。不过，府第也不是只增不减，假如被夺去封爵，府第就要由宗人府回收，另行分配了。
旗人“自谋生计”租售公房
旗人的住所不是“铁杆庄稼”，若被开除或失掉旗籍，公房要被回收。江宁编织曹頫被抄家后除名，在蒜市口还留了十七间半公房，供一家老小寓居。而曹雪芹失掉正白旗的旗籍，就不能享用公房待遇，只能流落西山居无定所。
旗人丁口渐多，住所更加严重，顺治初年没收和收买的公私房子不到二十万间，早已不足分配。所以，从康熙中期开端，公布规则八旗中的汉军旗人可在外城寓居。这个口儿一开，贫穷旗人纷繁租借、典当公房乃至卖房，并且大多不经内务府等组织认可处理税契，生意两边私下生意。到乾隆年间，开端将空置的公房优惠卖给因分居等原因的无房者，且答应分期付款，购房款首付一半，八年还清。嘉庆登基后将买房准则固定下来，首付一半后，可根据房款多少分四年至七年付清。
道光年间，财政状况已无力兜底旗人的巨大开销，朝廷再次被逼“允许旗人自谋生计”，抛弃公房国有产权以及旗人有必要寓居城内、汉人有必要寓居郊外的准则，认可旗人与汉民生意房子，但有必要交纳契税。
辛亥革命后，旗人已大多租房而居。小朝廷无力付出年俸，民国政府的《清室优待条件》对王公的日子确保更难以执行。经隆裕太后赞同，王公府第能够自行租借、出售，简直一切坐吃山空的王公们，纷繁将府第租借、出售。如顺承郡王府，民国初年将房契典当给法国人开的东方汇理银行，后被张作霖强占为大元帅府，末代郡王文葵只好托人请张作霖出价七万五千银元，算是卖掉了王府。上世纪五十年代初，政府从张学良亲属手中购回，成为全国政协办公地。
民国前房契不写买主名字
房子生意自古就有房契证明，称“官契”，即开端官府发放的固定格局契纸，填写房主名字、地址、面积、间数等等。再生意时签“草契”，等于生意合同。不管几易房主，契纸皆随之为房产凭据。草契一般只要一份，大多只书卖主、中人或经手人名字，而无买主名字，民国今后才开端书写买主名字。从唐宋至清代，房契格局没有太大改变，须书写卖方名字，房子地址、户型、面积、间数、新旧等项，中人名字，买方则常常只写姓，房子生意以及成交价格。最终是卖房人、中人、经手人签字，日期，买房人大多不签字。
从宋朝始，官方组织对房子生意予以存案，未经存案称“草契”，俗称“白契”，经存案者称“官契”，俗称“红契”。正规进程是：官方供给正式合同文本签定，验证白契，再交契税，贴“契尾”（官方认可标识），最终钤官印。红契交由买方保存。但实际上真实处理红契者不多，由于契税甚高，程序繁琐，加上衙门就事要打点，求人送礼，故不少买房者皆省去存案程序。但未经存案，白契又无买方名字，一旦丢失会给产权持有者带来极大费事。
“纤手”买家卖家两端吃
不管生意房存案与否，都需求有人在中心说合，“拉房纤儿”这一行当应运而生，专吃买房、卖房者，常晨起聚于茶馆，打听信息。“故人皆呼之为跑纤”，也称“纤手”。
纤手们口齿伶俐，精熟行情，能说会道。这个行当竞赛很剧烈，相互使用、拆台、明争暗斗是常事，《落户》中的一些案例，不乏早年纤手的影子，如“撬单”之类。但曾经纤手拉成一单生意，很少只要一两个人得佣钱，一般至少三五人至七八人。
纤手揽工不容易，“十个纤儿九个空，拉上一号就不轻”，纤手的佣钱仍是可观的。从清代至上世纪五十年代前，佣钱都是买房者出房价3%，卖房者出2%，俗称“成三破二”。不管多少人参加，按劳分佣钱。
一般在饭店签约付款，卖房者写“卖字儿”（卖房阐明），一起将房契、房子图纸交买房者。买房者写“倒字儿”（买房阐明），清晰交房手续、确保按期付清余款之类。文字一般单有人代笔，纤手则以中保人身份在两边的“字儿”上画押、盖私章。生意两边立刻交给佣钱。最终一道程序是酒席，大多固定是“猪八样”或“花九样”。按上世纪三十年代出书的《北平攻略》说法，纤手“此项人素无正业”，但“较买房人自己处理，尤妥”。
清代时买房分期付款仅仅朝廷对旗人的优惠，民国今后的北京，买房一般需一次性付清。那时房价不高，一次性付款能够约束房地产生意量。上世纪三十年代，上海开端呈现扺押付清余款，行将房契典当于钱庄，由钱庄代付余款。
延伸阅览
名人买房有记载
普通人生意房，只要房契，不见进程。而名人买房，或有日记，或有别人回想文字，使今人可见生意进程，是房地产业的宝贵史料。
如鲁迅先生买房，好像并未通过纤手。据《鲁迅日记》载，他花了约半年时刻，从1919年2月起，请齐寿山、林鲁生、徐吉轩、张协和遍地看房源，计有报子街、铁匠胡同、广宁伯街、辟才胡同、蒋宅口、护国寺等约十处，最终看中八道湾的一处。8月19日于“广和居收契，并先付见泉（钱）一千七百五十元，又中保泉一百七十五元”。尽管鲁迅未找纤手，但无中保人不合法，所以请朋友做中保，并且也要付佣钱（前面说到的顺承郡王卖房，更无纤手，中保人是京师警察厅督察长李达三、摄政王载沣管家张彬舫和贝勒载涛）。
两三个月后，房子到手，两次付清全款。鲁迅在日记中数次记载走法令程序，到市政、税务部分“验新契”，“获得买房笔据并图，合粘一枚”，“纳屋税”，“取官契纸”。手续完成后，产权才真实归属买家。八道湾房价三千五百银元，宫门口西三条八百银元（付税四十五元），房价以其时论尚算公正。
作家刘绍棠在世时，我常去他光亮胡同家中。这是个一进宅院，九间房，但不是规范四合院，是他上世纪五十年代以稿酬人民币两千四百元买下的。今日这所宅院以其地段价值百科可观，刘先生在去世前捐给公家了。好像鲁迅置办的宫门口私宅，后由夫人许广平捐给国家，即今鲁迅博物馆所在地。
一般来说，生意房子两边还有中保人都大快人心，但也有悲惨剧发作。当年徐志摩虽是名教授，但因夫人陆小曼花钱大手大脚，常感入不足出。蒋百里先生（钱学森岳父）欲卖上海洋房，价十万元，善意请徐志摩来上海，在律师公证时，当个介绍人签字，干拿五千大洋。事毕，徐志摩急于回京，搭乘邮政小飞机，不料失事，令一切朋友扼腕叹息！
生意房子有段时期能够物折价。如“七七事变”时期的宛平县长王冷斋，抗战成功曾到会东京国际法庭作证。他在南长街的新式大四合院，临街六间西房，外院两间，里分东西院，各有三东三西房加北房。解放后被公家收买作宿舍，价折一千六百五十匹“绿阳光”牌布。其时物价不稳，遂以布计值。据了解老北京房市掌故的邓云乡先生说，这些布以银元折达万元以上。
北京日报
