昨日，深圳的太子湾湾玺第三次开盘，没有意外，再次售罄，进账23亿。
这些天，湾玺一再上头条，四五千万的房子，并且是公寓，这购买力也是没谁了。
从客观上来说，深圳楼市确实热了。
3月份深圳新房成交量环比上涨280%，二手房成交量环比上涨380%，价格也小幅上行。
在楼市复苏上，深圳现已抢先一切城市一个身位。
关于深圳楼市的复苏，既有中长时间要素，也有短期要素。
中长时间要素方面，深圳土地供给长时间偏少，以2017年至2019年为例，宅地供给占建造用地份额仅为16%，9%，12.5%，远低于25%的官方主张份额。别的对深圳来说，从2018年开端酝酿住宅准则从头规划，定向分配的人才房和安居房又占去适当部分的供给。这些都在某些特定的程度上影响了深圳中长时间供给。
短期方面，深圳自上一年豪宅税调整后，楼市迎来了一波热心，假设没有疫情，深圳楼市应该是量价一起稳步上行。购房需求因疫情而积压，但并未消失。
此外，疫情给经济带来的巨大压力，特别是一季度负增长底子坐实，钱银和财务现已显着愈加活跃。存款准备金率，LPR还有特别国债等等，释放了许多流动性，有些钱将不可避免流入房地产。比方给小微企业的运营贷，房抵贷，就有不少流入了房地产。在深圳这种盘子小，商场化程度高的城市，限售加码的城市，新房成为许多出资客的首选。
以上是深圳一个城市的简略剖析，但疫情、钱银、扶持房地产的方针，在不少热门城市都不同城市存在，带动了当地房地产商场复苏，以南京、姑苏等地为代表。在复苏相对滞后的北京，部分区域的热度也现已比较高了，比方通州新城等。
这就带来一个问题，复苏的态势现已构成，后续该怎样开展，比方深圳这种当地，会任由其开展下去吗？
我以为肯定不会，关于深圳，现在首要问题其实是商场层面的炒作，这对房地产商场调控构成冲击，比方昨日深圳某套房2900万降至1900万出售，深挖一下就知道是炒作了，所谓的降价1000万，其实便是来来回回频频修正挂牌价，并且价格差异特别大，底子没有参阅含义。
相似的状况也出现在新房商场，比方喝茶费迫临百万，开发商觉得卖得廉价，自己先买下来，涨个百万的更名费，横竖也有人买单，出资客还觉得赚到手。这种应战楼市调控的炒作行为，估量接下来会遭到干涉，最直接的方法便是在银行房贷审阅环节给予压力，加强贷后审阅，避免资金流入房地产。
深圳作为外贸前沿，经济受冲击其实十分大，炒房需求和杠杆操作让楼市复苏过了头，太像2016年头的现象了。
相似的状况也出现在上海，信贷对楼市的支撑在添加。但我估量用不了多久，信贷的监管就会落下。
到目前为止，没有一个城市放宽了限购限贷限价以及首付份额，那些测验打破的城市，也终究方针也不得不撤回。
实际上，像万科，绿城，龙湖，碧桂园，恒大这种房企，现在都体现得更为稳健。万科把土地储备维持在2-3年，低于同规划房企的3-5年，手中却拿了1600多亿现金。恒大则打算在未来三年削减土地储备9000万平米，削减开销，降负债。龙湖2019年资产负债率降至39%，且2020年出售方案仅上涨7%，比2019年的30%，缩水太多。
关于刚需来说，我觉得也没必要忧虑，房地产预售审批在加快，除了深圳这种特例，其它当地，房子其实是够的。这一波炒房热长不了，高杠杆出场的那些人，房子会十分棘手。
假如你现在不是特别着急买房，也别火急火燎地筹资金，本年的一季度出售显着缩水，要完结出售方案，下半年特别是四季度压力会比较大，届时打折时机也会再次出现，会是一个时机。
