疫情后，房价会涨还是会跌？
过去的半个月里，这几乎是我回答最多的问题。
很多有购房需求的朋友陷入纠结，到底要不要现在入手？
结合最近读书、培训、思考所得，想尝试进行一次较为系统的回答。
如果我们分析某个月、某个项目房价的涨跌是没有价值的，因为其中的变量非常多，结论一定是“有涨有跌”。
但如果我们跳脱出短线的政策、供求和产品变量，去寻找更深层的规律，也许会发现一种非常奇特的趋势——
疫情后房价的走势，大概率会趋近于人类体重的走势。
1房价会不会涨？
回答：会。
“我要减肥”是绝大多数人挂在嘴边的誓言，越来越胖也是绝大多数人不得不面对的现实。
为什么？
“储存能量、形成脂肪”是人类对抗饥饿的手段、也是祖先在野外得以生存的根本。
“越来越胖”是人类进化习得的本能。
和本能对抗是一件艰难的事，也是大部分人无法成功的根本原因。
“房价一定会跌”是人民的朴素心愿，“房价总是在涨”也是人民不得不面对的现实。
在中国，“涨价”也是房子的“本能”。
和本能对抗，当然不是一件容易的事。
我们一起看看这种“本能”源于何处。
如果房子只是用来吃饭睡觉，那在村里、镇上、县城买套房就可以，房子的价格也基本等于建造成本。
为什么我们要“斥巨资”在城市，甚至城市的核心位置买房呢？
因为我们应该上班交通方便、因为孩子需要好学区、因为老人需要好医院、因为妻子需要好商场、因为宠物需要好公园……
所以，在城市买房子，居住功能退居其次，我们更多获取的是“公共资源”。
交通、学区、医院、商场、公园……这些“公共资源”是谁提供的？——政府。
政府提供公共资源的钱从何而来？——土地出让金，即“地价”。
这就形成了中国特有的“土地财政”模式。
反映在房价上就是，越是城市核心区的房子，地价越占大头、建造成本越占小头。
所以，在城市“买房”买的绝不只是一个钢筋混凝土构建物，而是一支国家和城市发行的“股票”。
只要整体经济在发展、城市规模在扩大、城市资源配套在升级，这支股票就有了涨价的“本能”。
尽管“土地财政”模式常被诟病，但事实上，中国的城市能发展至今日盛况，正是基于这一近乎完美的金融制度。
它通过“借用”未来70年的土地价值，实现了城镇化和现代化的快速启动。
更可怕的是，为这支“股票”做“信用背书”的既不是某个人，也不是某个金融机构，而是政府信用。
“土地”至“房产”的价值转换链条中，通过城市“公共资源”的提供者，实现了“房价”与“国运”的链接。
而且，肉眼可见的是，中国绝大多数人、在绝大多数时刻，对政府信用、对国运充满了信心。
也正式因为这种力量，国运不断昌盛，实现了良性的互动、支持了祖国多年的发展。
举个例子，
这次疫情中尽管出现了一些渎职、混乱、延误的场景，国人也曾被气的七窍生烟，但这不影响大家内心坚定地信念：中国政府一定能快速平息疫情。
当国外媒体宣称军方有可能接管武汉时，他们将之视为疫情升级的恐怖信号，国人却说“太好了，解放军来了，没事了。”
这就是政府信用、这就是国运。这样的一支“股票”，大概率是持续升值的。
万一有一天，楼市大跌，那就像是一个人迅速变瘦，往往是生了大病的标志。
所以，我们都不应该期望这样的事情发生。
即使真的不幸发生了，届时，你也没有闲暇和能力去“抄底”。
除此之外，房价上涨还有另一个“本能”，这个本能源于货币超发。
无论是凯恩斯主义刺激需求的惯用手法，还是美元作为霸权货币的持续量化宽松政策，都导致货币超发成为一种“不可抗力”。
人人都懂，货币超发会引起通货膨胀。
比如世界上本来有10元钱，有10个苹果，那每个苹果就是1元钱；而当世界上突然变成12元钱，还是10个苹果，那每个苹果就变成了1.2元。
货币超发是“不可抗力”，作为基础民生的米面粮油、瓜果蔬菜又不能涨价，怎么办呢？只能让其中一个苹果直接卖3元，其他苹果就还可以卖1元。
这个“3元的苹果”就是房子。
人们常说的楼市“蓄水池”功能也是这个意思。
这两个“本能”从未消失，因此，房价大概率不会整体下跌。
而且如果出现整体下跌，对中国经济来说，也不是好的信号。
2房价会不会疯涨？
回答：不会。
我们要再次说回土地财政模式。
这种曾经创造“中国神话”的模式，在人口红利耗尽、城市化进程基本结束的当下，房价的持续上涨就暴露出了一些危险的弊端。
首先，由于地价和房价的上升导致了资本“脱实向虚”，人们发现辛辛苦苦科研、劳作，都比不上买房赚的快，于是资本涌入房地产，离开实体经济；
其次，无论是企业还是个人，为了购买更多的房产，开始不断地增加贷款额度，也就是我们所说的“加杠杆”，导致杠杆率到了一个比较危险的临界点；
最后，这种将公共资源与房价捆绑的模式，导致“上没上车”、“什么时机上车”的人出现了明显的财富差异，社会财富的再分配受一定的影响。
中美贸易战的本质并不是贸易本身，而是金融战、科技战、国运战，高新技术产业成为主战场，房地产反而成为软肋；
新冠肺炎疫情考验举国应战能力，快速反应的相关产业链条成为保障前线供应的有力后方，资金链紧绷的地产业却需要政府“救市”。
所以，未来的国民经济支柱产业一定不是房地产。
中国急切地需要振兴实体经济，而过快上涨的房价成为了其中的阻力。
就像一只成长迅猛的神兽，可以抵御外敌、看家护院，但如果不加限制，也容易伤了自己人。
抑制房价上涨成为政府的一门必修课。
可能你会有疑问，那为什么最近各地政府还都出了“救市”政策？
那是因为，在未来，房地产虽然不是支柱产业，但绝不意味着它不重要。
房地产始终是中国经济的压舱石、是产业转型的缓压器、是中国经济看家护院的神兽。
作为资本密集型行业，疫情带来的社会停转让房企承受着资金链断裂的风险，就一定要救。
但如果你仔细观察，所谓的“救市”政策都聚焦在“现金流”环节。
“房住不炒”是当下不可碰触的红线，国家不会允许资本大量涌入地产、更不会允许随意加杠杆。
这就是怎么回事驻马店将公积金首付由30%降至20%后，变相加杠杆，被省委约谈的原因。
也许又有人质疑，既然国家要保住地产行业现金流，降价不是最好的办法吗？降价了卖的快呀！
且不论房企的利润率问题，就当降价不影响利润，那降价是不是真的就卖的快呢？
在地产行业，其实未必。
这又要回到上文的“股票”问题，当房子拥有了金融属性，它便不是一般的商品，而成为了一种金融产品。
你会发现，中国地产行业的多次去库存，都是在涨价周期完成的。
这个很好理解。你买股票、买理财、买基金是买收益高的还是低的？
路边老太太也知道楼市“买涨不买跌”的道理。
所以，由于房子兼容了使用价值和金融价值，房价和现金流的关联变得异常复杂。
疫情之后，房价的趋势是怎么样的？
我认为大概率会像人类的体重一样——
平稳地、缓慢地上升。
这个涨幅大约是GDP的涨幅水平，可以跑赢KPI实现保值，但无法实现大幅增值。
这期间，也许会有个别人体重骤减、也会有个别人体重骤增，但不会改变大的趋势。
关于房价的分析到此结束，但我理解很多朋友关心房价，本质上关心的是——
现在该不该买房？
所以再追加对这样的一个问题的回答。
3现在该不该买房？
回答：不看大势，看自己。
首先我们要排除两类极端人群。
第一类：迫切需要买房且极度刚需的客户，这类客户能买则买；
第二类：随时可以买房且不用加杠杆的投资客户，这类客户想买就买。
以下分析只针对大众化、需要贷款、不很着急买房的刚需和改善客户。
这次疫情之后，有两类看似都很正确，却又很对立的观点——
观点1：无房等于无家可归。假如没有房子，能不能回来上班都要看房东的脸色；
观点2：加杠杆等于找死。假如没有现金流，你将直面房贷无法归还的窘况。
其实两种观点并不对立，反而是因为疫情，让大家对“房子”的理解更加理性。
在房价平稳上涨的大趋势下，买房就别想“踩点儿”了，而是聚焦于自己的“周期”，问自己三个问题吧！
问题1：我为何需要买房？
买房的动机一定要单纯，在房价趋势平稳的当下，买房可以自住、可以保值，但千万别想着“捡漏儿”。
趋势性的“捡漏儿”机会基本没有，结构性的“捡漏儿”机会非常难得。除非你长期浸泡在地产行业，信息及时、判断准确，才有些许的可能。
现在捡漏既靠技术，也靠命数。其中的不确定性是难以估量的。
问题2：我的财务状况可以买房吗？
你要评估自己对首付和月供的承受力，支付完首付后，需要预留至少一年以上房贷现金流；月供建议还是不要超过收入的三分之一。
假如没有这样的条件，请慎重考虑买房。
问题3：我的生活状态需要买房吗？
你需要评估自己的家庭生命周期，评估每个家庭成员的“公共资源”需求，同时在需求和欲望之间寻找自洽的平衡点，综合地考虑位置、面积、功能。
买房是为了幸福，而不是为了毁掉幸福。
文章写到这里已经超出预期的长，但还有很多朋友的问题有待回答。
比如：
该如何买房？
该买哪个城市的房子？
该买城市哪里的房子？
该买什么样的房子？
会不会开征房产税？
……
在信息越来越充沛、及时、全面的时代，其实很多答案都在自己的心里，就看我们愿不愿意成为“有心人”。
敬请关注公众号，得空时候我会时不时分享自己关于房产的些许看法，希望对大家起到一定的帮助。
