天下之道，变化无常；阴阳融合，此消彼长。世间万物的发展规律都离不开"此消彼长"的铁律。大自然有"春、夏、秋、冬"的四季规律，人类根据自然规律，摸索出"春种、夏长、秋收、冬藏"的生产方式。
道法自然，放在经济上也是同样的道理，经济也有其运行周期。
前苏联经济学家尼古拉·康德拉季耶夫在1920年代，提出了资本主义经济"五十年盛衰周期"的长波论说，后被称为"康波定律"。之后很多投资家依靠"康波定律"抓住经济周期而获得大量财富，于是就有了"人生致富靠康波"的说法。
康波定律诠释的就是经济规律的长周期，跟我国的60年一个甲子年，有异曲同工之处。在经济持续不断的发展的过程中，经济学家又把经济分为：衰退、复苏、繁荣和萧条四个时期。
目前世界经济和我们国家的经济处于哪个时期呢？全球经济下行，房地产会不会迎来新的投资机会？
一、经济的现状
恒大研究院院长，恒大集团首席经济学家任泽平教授，在2019年提出"L型经济"的预期。称我们国家的经济在2018年处于"增速换挡"的"L型经济底部"，2018年上半年处于"经济滞胀"期，2018年下半年经济从"滞胀"期迅速转为"通缩"期。并预测2019年经济将出现二次探底。通过观察2019年的经济形势，也基本印证了任教授的预判。
在2019年下半年经济二次触底之时，原本大家都预测2020年经济将会出现小幅触底反弹。通过去杠杆、挤泡沫这几年的经济调整，长期资金市场的泡沫基本出空。楼市方面，自三年前开始提出"房住不炒"的基本政策后，房地产因城施策，通过"限购、限售、设置备案价上限"等策略，房地产领域迅猛上涨势头，也得到了有效遏制。
但是，就在人类以为通过吸取经验教训，已经有足够多的手段应对经济周期的重要关头。"黑天鹅"新型冠状肺炎却突然而至，一举打破了原有的经济运行轨迹，并有可能正在造成第三次的经济探底，使经济进入衰退期，到达经济周期的真正底部。
于是，我们正真看到全球长期资金市场暴跌，上证、深证也在跌。除了食品和医疗用品外，其他几乎都在跌。在此背景下，我国房地产还会有投资机会吗？要弄清楚这样的一个问题，首先要了解一下，本轮房价大涨的成因。
二、高房价的成因，城镇化遇到去库存和量化宽松
2014年，我国大部分二、三线城市出现房地产产能过剩，为了应对该情形带来的经济上的动荡，棚改货币和去库存政策实施，外加08年为应对金融危机的货币放水。
至2019底，我国广义货币M2已达200万亿。一时间，房地产领域如火如荼，房价大涨。大玩家房地产开发商，玩命加杠杆，拼命拿地建房子。中玩家-炒房团，推波助澜，游资到处乱窜，整栋整层的吃进，炒高房价后套现离场，小散刚需接盘。小玩家买套房赚了钱，又去申请新的贷款，然后再去买房。于是，全民买房时代来临，房价翻倍往上涨。
至此，自2015年-2018年经济度过一个高速发展的"繁荣期"，并到达顶部。自2018年下半到2019年，经济开启新的阶段，并两次下行探底。如果经济继续下行，到达经济周期底部，房地产行业还有投资机会吗？答案是肯定的，一个新的机会正在来临！敲黑板！下面是重点。
三、新的投资机会出现——不良资产重新处置
经济下行，新的投资机会——不良资产的重新处置。2008年，以美国为中心，爆发了全球金融危机。很多企业倒闭，全球失业率创下新高，经济一片萧条。
但是，却有企业逆势而为，不但能成功渡过经济危机，还利用经济危机，使自身得到了迅猛发展。这个企业是谁呢？它就是美国的"黑石资管"。黑石原本是一个名不经传的小公司，但是，在2008年成功的抓住了金融危机的机遇，在经济周期底部，并购了大量资产，从而实现了逆袭。到2019年，黑石集团募集额达到了1344亿美元，投资额达到了630亿美元，总收入73亿美元，净收入38亿美元。
在我国，在已有四大国有资产管理公司的基础上，前年，又开始启动地方性资产管理公司，用于处置银行的不良资产。其实，这也说明了，不良资产的数量在不断地增加。
最后，不良资产投资，号称食腐肉的秃鹫。这就要求投资者要有灵敏的嗅觉，及准确的判断力。普通人投资不良资产需要注意些什么样的问题呢？
1. 首先，要具备一定的资金实力，这样才可以在机会来临前，成功的抓住机会；
2. 其次，要有对市场的判断能力，能较早的判断出经济周期真正的底部，拿到合理的价格；
3. 最后，要有充足的现金流。现在要做的是投资，而不是炒房。要做好2-3年的持有准备，等经济复苏后，在繁荣期变现。有充足的现金流，是避免因房产投资，出现资金链断裂的最好保障。
总结，虽然最近两年房价没有上涨，但也没再次出现大面积下跌，一直处于“横盘”状态。何时出现下跌？具体要看经济形势的发展。所以，建议可以暂时先观望，看看疫情和经济发展形势，然后再选择正真适合出手时机。
来源：晓龙前沿
