《2019年320个城市房价排行榜》多个方面数据显示，深圳二手房的均价达到65516元/平米，同比上涨8.65%。
房价虽高，仍有无数年轻人涌入这片热土，因为这里的每一天都拥有无限可能性。2019年，深圳市生产总值超过2.6万亿元，GDP增速持续领跑一线城市，居民人均可支配收入继续增长。
这座富有活力的创新城市不仅孕育出华为、中兴、腾讯、大疆等众多国内外知名科技巨头，以及大族激光、迈瑞、TCL、神州数码等上市企业，创业公司更是不计其数。
城市的愿景，在普通人的故事里呈现。我们选取了三个2019年在深圳买房的年轻人的故事，以下为自述：
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张北 30岁 创业公司老板
没买房之前，每天晚上都睡不着，现在心里的一块石头终于落地了。
2019年12月，我在深圳市南山区买了一套98平米的房子。三居室，还算宽敞，将来结婚了也够住。首付交了五成，388万元，其中近300万是毕业后慢慢攒的，剩下的88万是找亲戚朋友凑的。
读研的时候，我看了一些比较前沿的论文，预估人工智能行业未来几年会发展迅速，选了深度学习算法作为研究方向。我的目标是念博士，这个方向适合写论文。不幸地，我的读博申请没通过。
2013年是国内人工智能行业的萌芽期，百度组建了人工智能研究院，于凯担任院长。2014年，研究院开始扩招，运气好的我拿到了第一份工作offer，年薪约18万元。
我和两位百度的同事在北京昌平区回龙观合租了一个三居室，每月房租4500元，我的那间1500元。房间挺大的，15平米左右。我对13号地铁线印象深刻，至少得等两趟地铁才挤得上去。
刚工作时，房租比较便宜。到了2015年，北京房租涨得很快，我那个小房间涨到了2500元/月。2015年底，我来到深圳，跟随部门领导跳槽到了一家AI创业公司（简称S公司），薪水涨到了30万元/年。
遗憾的是，深圳的房价已经涨过一轮了，宝安区房龄新一点的房子基本都超5万元/平。我没有首付款，买不起，在南山脚下租了个2000元/月的小单间。
2016年到2017年，长期资金市场对人工智能行业非常看好。我所在的公司拿到了一大笔融资。和公司同等体量的旷视科技拿到了B+轮和C+轮融资，创新工场和蚂蚁金服都参与了，两轮融资的总额分别为1亿美元和3.6亿美元。
我加入的时候，S公司只有20多个人。2017年末，我离职的时候，公司超1000人，已成为行业独角兽。我手上有一些期权，离开时，公司给我一次性变现了几十万元。辞职后，我决定自己干，这笔钱成了创业基金。
2018年，除了头部公司外，AI行业的初创公司基本融不到钱。对融资，我也不做指望了。不过，应用市场开始大爆发，小区、写字楼、火车站和商场的人脸识别设备逐步增多。
我们公司主要是卖人工智能视觉算法软件，员工十来个人。公司主要做的，是算法相关的一个小软件开发包，只是人工智能产业链中很小的一环，不涉及硬件。
客户拿到开发包后，结合硬件，集成到他们的环境中，去开发应用程序。产品主要的应用场景是安防，比如在火车站、广场做监控，还有小区和写字楼的门禁闸机。
公司的第一个客户是朋友介绍的。客户一直抱怨其他公司的产品常常会出现各种问题，又没有售后来解决。我们把产品拿过去给客户测试，用起来很顺畅，就直接买了。
当时我们的产品比其他家稍微好一些。后来，客户又介绍了新的客户，生意就慢慢扩大了。我的首付款就是这样攒起来的。
这个领域的竞争非常大，高端的客户比较难卖进去的，只能卖给中小型客户。一般来说，中大型公司，首选会考虑旷视科技、海康威视和大华等明星公司的产品。
我们卖出去的软件开发包称为SDK，是按照数量来卖的。客户是做人脸识别硬件的公司，每卖出一台设备，我们就收一份钱。
2019年初，SDK的license可以卖到每个100元以上，到年底的时候，价格就降到了50元左右，很夸张。
目前，我们只需要维护好几个核心客户。我出差很少，客户大多是深圳的公司。如果没啥重要的事，我都在公司，早上九点到晚上十一点。以前，周末都在工作，现在会留出一天时间来陪女朋友。
2020年，公司会寻找新方向，人脸识别的赛道竞争太激烈了，价格越来越低，留给小公司的空间越来越小。软件产品顶多卖两年，后续就得更新迭代，我们应该在细分领域挖掘一些新的应用场景。
畜牧业是个还不错的垂直领域，可以做“猪脸识别”或“鸡脸识别”。对养殖厂来说，防止疫情是刚需。对养殖户来说，他们想让猪快点成熟出栏，中途不要生病。
一旦猪生病，我们通过一套图像处理的方法，养殖户可以立马识别，迅速转移，及时控制住疫情，不会传染到整个养猪场。这个场景也适用于养鸡场，因为经常爆发禽流感。
我的理想是在人工智能行业的细分领域站住脚，做深做精，把企业越做越大。
2
叶音 32岁 程序员
看房一个月，我就买了，结婚要用。
2019年11月，我在深圳宝安中心买了一套小复式房，32平米（实用面积约50平米），总价355万元。
我看过松岗的房子，临近东莞，地段很偏，家人不满意。挑来挑去，最后选在宝安中心附近，生活比较舒服。交定金那天，刚好是深圳市豪宅税政调整的前几天。
深圳市宣布，从2019年11月11日起，普通住宅的标准不再有价格的规定，容积率在1.0以上、单套建筑面积在144平米以下的房子均为普通住宅，免征增值税。
此前，深圳二手房超过指定价格，就要缴纳高昂的增值税。例如，罗湖区的房屋只要总价超过390万，福田区总价超过470万，宝安区总价超过360万的，就被界定为“豪宅”。
我们刚好卡在这个金额附近，这样业主税交得少，卖得便宜一点。
之前看中过一个房子，我们想直接下定金，业主却不卖了，直接从网上下架了。我猜，可能是为了涨价，或者和中介有纠纷。同一个小区，就剩下现在我们买的这套。我们决定赶紧下手，怕房价涨。
首付款是我和老婆一起凑的，深圳首套房，付了三成，共116万元。我攒了60多万，老婆攒了20万左右，还找家人借了一些。
我学的是计算机技术，毕业后的第一份工作是在广州某国企里做软件开发。五年前，我的税前收入是11万元/年。广州的房价是从2015年底开始涨的，我错过了一波趋势。
2016年，我跳槽去了深圳一家创业公司。之后，又换了几份工作。在互联网行业，大部分人跳槽一次，工资就会涨一次。
我现在的工作是在平安集团的子公司里做软件开发，年薪约30万/年。年纪大了，熬不了夜，大公司更适合我，福利也好一些。
老婆在联想工作，年薪约16万元。每个月要还1.2万元的房贷，大概占我们家庭月收入的30%。有压力，但还好。
我预计，2020年的收入应该和现在差不多，希望两年后上个台阶，达到税前四五十万元吧。
3
程成 30岁 程序员
刚开始我和老婆对怎么买房也不了解，随便看一下，没有很强的目的性，跟着中介走。新房很少，有些地段确实很贵，比如龙华周边（深圳北火车站附近）。
我们看了8个多月，房价越看越涨，深圳60平米左右的刚需户型大概涨了70多万。再加上有个好友2019年中买了房，这让我焦虑感加重，怕再不上车就没有机会了。
2019年12月，我在宝安买了一套，南北朝向，面积约40平米，大一居，总价为350万元。这是我和老婆的首套房，首付120万，其中有80%是自己毕业后慢慢攒的。
和其他IT行业的朋友不同，从毕业到现在，我一直在招商集团子公司工作，没跳过槽。公司每年会调一次工资，刚工作时的年薪是20万，现在涨了接近200%。
除去每个月的公积金，现在房贷大概占我个人收入的40%左右。公司公积金交的相对多一些，能分担一些压力。
如果刚毕业时能凑齐首付款就好了，那时候房价没有这么贵。我记得2015年的时候，宝安有的新房源刚开盘的时候才两万元/平米。
手中有房，心中不慌。未来可以置换个大户型的，慢慢来。
这里讲的10万+，不是微信阅读量10万+，而是商品房单价10万+。
先来分享一张近期看到的朋友圈动态。
蔚蓝海岸二期998万大三房
南山后海核心区蔚蓝海岸二期，看花园高楼层三房，但让我心中一颤的“点”，却不是“只要998，蔚蓝海岸大三房变你家”，而是每平不到10万的单价。
如果不常关注楼市，你肯定不知道今天南山、福田新房、品质次新房、带学区老破小，单价几乎全面突破10万+。
就连曾被许多“关内深二代”视为“不是深圳一部分”的关外个别片区，10万+小区也已遍地开花。
有媒体不完全统计，今天深圳10万+小区已达226个。其中南山114个、福田74个、宝安20个、罗湖7个、盐田4个、龙岗大鹏共4个、龙华2个。
深圳10万+小区热力分布图（颜色越红分布越密集）
以前只有少数顶豪才能有的10万+，如今已变得稀松平常。
另外房价格局上，今天也出现新变化，地段对房价的影响似乎正在减弱。
今年8月入市的福田新盘天健天骄均价10.5万，同月拿到预售证的宝安新盘都市茗荟花园均价10.9万，宝安新房价格超福田。
关内核心地段的二手房，如今也被关外一些片区逆袭。
像南山后海蔚蓝海岸二期、招商海月这么核心地段小区，今天二手房价格也才10万；而龙华红山的金亨利首府、莱蒙水榭春天五期，二手房价格已经干上10万+。
图片截图自贝壳找房
虽然个案不能代表整体，但10万+慢慢的变多、房价格局悄然改变却也是事实。
为什么10万+小区慢慢的变多？地段对房价的影响是否在失效？房价格局的改变对我们有什么启发？未来光明、龙岗会不会有大量10万+的房子出现？
要回答这样一些问题，得先从10万+本身说起。
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房价10万+的概念和由来。
曾几何时，房子一平米卖到10万+，是想都不敢想的事。
2001年冯小刚电影《大腕》里，“未来豪宅一平卖4000美金起”这种混话，只有疯人院的疯子才说得出来。
按当时的汇率，4000美金可兑33100元人民币，这一年深圳很多小区的房价，也才2000块钱一平。
2001年电影《大腕》台词
03年“非典”肆虐那会，南山后海天骄华庭报价每平6200，有砖家跳出来喊楼市要崩。
07年“房网”上有位名叫“风雨”的网友，预言三年后深圳关内房价2万+，被人大骂神经病、开发商走狗。
转眼十二年一轮回，连续十几年的货币洪水滔天、史无前例的城市化及造城运动下，现实演绎的比疯人院还荒诞。
今天的天骄华庭二手房早已站上10万+，关内几乎已经快找不到开盘价低于10万的新房，唱衰楼市的空军也早已死绝。
天骄华庭二手房挂牌均价
加入WTO后，受益于GDP开挂式增长和货币高通胀，居民收入虽然已经翻倍，我们人均GDP也已经突破1万美元，但对绝大多数人而言，房价每平10万，今天依旧是个“想都不敢想”的数字。
以目前深圳二手房成交最多的60-90平2-3房为例，取中间值75平，单价10万的房子总价750万，首套房就是首付225万，利率5.145%按揭30年，月供就是28650。
注意，这还只是简单的举例。
稍微观察下市场就知道，目前深圳大多数单价卖10万的房子，建面要远大于75平，这就从另一方面代表着更加令人咂舌的总价、首付及月供。
因此，对今天占全社会99%以工资、奖金为单一收入的人而言，房价每平10万+，不是砸锅卖铁就能承受的。
但黑格尔有句名言：存在即合理。
那么房价10万+究竟是如何出现的？并逐渐由点及面，演变成今天遍地开花的局面的？
首先，必须老调重弹提下人口和货币，这也是过去我们所有大中小城市房价鸡犬升天的共因。
从98年房改取消福利分房，实施住房货币化、商品化开始，伴随内地人口自由流动的逐步放宽。之前被束缚在农村土地上的亿万劳动力奔向城市，每年远超GDP增速的广义货币投放，也让房价开启了快速上涨之路。
90年代广州火车站排队买票的民工，摄影：Hiroji Kubota
2001-2007年及2008-2009年，房价上涨是全国性的上涨。
但到了2010-2015年，房价上涨成了一线城市的自嗨，深圳均价也从2010年的14000，涨到了2014年的27000。
到了2015年ZF再次出手救市，深圳房价迎来历史性暴击。到2016年上半年，仅仅用一年多的时间，深圳均价就干上5万+，足足翻了一倍多，而且还只是均价。
近二十年深圳房价走势图
经此“一役”，深圳楼市名震全国，成为上一轮全国性“大牛市”起点。
随后，房价暴涨蔓延全国，直到16年下半年楼市调控风暴席卷全国，去库存结束。再后面发生的事，大家已经知道了。
但是，此后的深圳房价，上涨并没有打住。
期间虽出现过“房价连续18个月下跌”的新闻，但仔细看下数据就会发现，这种“房价下跌”的报道，除了让刚需感到智商受到极大侮辱外，再无其它意义。
媒体对深圳房价连续18个月下跌的报道
深圳房价连续下跌的“真相”
遭严厉调控的楼市，也由此开启了剧烈分化，人口、资金加速向超大城市转移。
深圳作为年轻人外来人口众多、土地面积供应稀少，新兴高新产业云集、股市造福的源头城市，楼市逐渐成为承接全国财富的池塘。
2016年至今，深圳GDP先后超越广州、香港，成为一线明星城市，期间许多片区房价每年依旧在涨。
而经历、目睹了上一轮楼市行情所产生的暴富效应，给许多人内心带来的震撼，是挥之不去的，男女老幼被房价暴涨集体教育了一遍。
杭州98岁老太买到房后自称刚需
再加上近几年各种楼市自媒体的科普教育，全民投资意识被彻底唤醒，买房投资成为一种大众行为，以至于“房住不炒”成为国策。
而深圳作为落户宽松、环境宜人、楼市供求极为紧张的一线城市，3年前楼市早已站上5万+的均价，为日后10万+小区的遍地开花，埋下了“雷”。
到了今年，粤港澳大湾区、社会主义现行示范区的出台，以及年末豪宅税调整，一步步将这颗“雷”彻底引爆，楼市热度再次被点燃。
作为上一轮楼市最先翻倍、也最先遭遇打压下来的城市，3年多时间已过，当三四五线阿猫阿狗价格都涨上来，广大二线也早已接连翻倍，房价差距与一线进一步缩小。
郑州、石家庄、济南不少小区突破2万+，青岛、厦门、南京、杭州的涨幅更高，就连成都、重庆这种西部城市，大把的小区房价也站上了2万+。
上一轮大涨前买入的人，赚的盆满钵满，这些二三线城市的本地资金，也已经被本地楼市消耗不少。因为工资收入、人口流入与一线城市还有不小差距，新一波韭菜的生长需要更长的时间。
为保卫楼市上涨的胜利果实，不少人选择套现离开，寻找下一个投资战场。
此时最早上涨的深圳，5万的均价反倒显得“便宜”了，价格“锚定效应”出现，深圳楼市需要补涨。
最终，当这个结论逐渐形成一种共识，外地人口和热钱疯狂涌入，和深圳本地购买力一起，最终在外部政策刺激下，将商品房数量只有230万套的深圳楼市，抬升至一个价格新高度。
深圳慢慢的变多的10万+小区，由此开始出现。
上面为何需要反复提及政策因素、外来人口和上一轮的房价上涨？
因为我们要理解，一个城市房价格局演变的内在动力和外在原因。
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城市规划、外来人口、房产置换对房价格局的影响。
二手房1月9日讯 2019年深圳二手住宅共成交77149套，环比上涨19%；成交均价56028元/平方米，环比上涨1.86%。
多个方面数据显示，深圳二手房价在2016年疯狂上涨9253元/平方米，同比2015年上涨21.25%，在经历了2016年的疯狂后，近四年深圳房价得到一定控制，年涨幅均控制在2000元以内。在套均价格方面，2019年深圳二手房套均价格为463万元，同比2015年上涨1.1%，相比起2016年的疯涨期（同比2015年上涨78万元/套），近四年深圳每套房子的均价相对稳定，每年套均房价涨幅均控制在十万元以内。那么，2020年在深圳买一套房首付和月供要多少才能买得起呢？我们以去年为例，套均463万元的二手房，首次购房的您需要支出首付为139万元，等额本息贷款30年月供则需要17597元。
在成交套数方面，2019年深圳二手住宅共成交77149套，成交套数创近三年新高，但仍低于近五年平均水平（85697.8套），环比2018年上涨19.38%。在成交面积方面，2019年深圳二手房共成交637万平方米，成交面积创近三年新高，但仍低于近五年平均水平（727万㎡），同比2018年上涨7.42%。
如果说去北京打拼叫做“北漂”，那么去深圳打拼应该叫“深漂”了。今天我们要给大家伙儿一起来分享的是一位90后“深漂”女主的家，奋斗多年她终于在深圳买下了人生第一套房，面积40㎡。
一个人的家，简单温馨，一步一个脚印奋斗出来的生活，值得佩服！有了自己的房子，每天早上从舒适松软的床上醒来，内心无比踏实、坚定。别看房子面积小，但一人居的生活精致极了，装修效果也是非常的精致，惹人羡慕！（图片原创设计、拍摄：本居设计）
40㎡为房屋的套内面积，若算上公摊大致在54㎡左右。房子确实不大，但想到在寸土寸金的深圳能买套房，真是不易，这背后要付出多少努力？
原始格局被划分得比较鸡肋，尤其卫生间、厨房、生活阳台的区域颇为浪费。
房子越小空间越是不能浪费，在了解屋主生活需求后，设计师做了如下改造：
1、生活阳台纳入原本狭小的卫生间，空间利用率大大提升。
2、经由上述改造，厨房空间也得以释放，虽然面积依旧较小，但相比之前已经大了很多！
3、餐厅设卡座、壁柜，把空间利用到极致。
4、卧室榻榻米床一体式设计，收纳能力MAX！
废话不多说，先来看实景。
▲客厅和餐厅
小户型也不存在什么独立玄关了，进屋就是厅，虽然客厅和餐厅挤在一个空间，但小而精致，功能之间相对独立不受影响。
一进屋引入眼帘的就是沙发背景墙超正的“海蓝色”，对气候较热的深圳地区来说，每天回到家看到这一抹蓝，瞬间清爽，心情大好！
先看沙发区，因为空间较小，一人独居，所以就买了一个双人位沙发，搭配一个小坐凳，偶尔家里来一两个闺蜜，坐着也舒适惬意。“以小见大”也是一种设计上的对比手法，小型沙发能够拉伸空间，显得小面积客厅更大气一些。
右侧出去就是洗衣晾晒的小阳台，细节就不展示了。考虑到隔音防风效果，阳台做了全封闭式，加上阳台推拉门的设计，能让晾晒空间更独立，让室内外也有一个缓冲过渡。
▲门厅
站在餐厅角度看门厅，虽说空间小，但是并没有给人拥挤的感觉。多亏了门厅两侧的设计细节。
先说说左侧厨房，屋主平时有爆炒菜品的习惯，所以打消了做全开放式厨房的念头。但、厨房门洞预留到最宽，安装玻璃推拉门，不但可以隔绝油烟，还能保证采光通风性能最大化。
至于右侧，紧挨着入户门是一组壁柜。上下镂空的设计，让这面柜子的空间深度得以拉伸，显得视觉效果更深邃了。镂空区还能陈列装饰品，同时也是开关插座的预留位置。至于吊柜，可以把平时不经常穿、洗过之后备用的鞋子存放于此。
下方柜子则充当餐边柜功能，存取物品十分便利。
餐桌和柜子设计上呈一体式的形式，屏蔽大量卫生死角。看上去也是美观大气。
右侧靠墙的餐椅其实是一组卡座，能坐人能储物，也很实用。
▲厨房
至于经常穿的脏鞋子，就不便存放于柜子当中。后期可以在厨房门两侧摆放一组成品薄款鞋柜，不占空间，一样实用方便。墙角还预留了插座，今后万一用个小电器也方便通电，考虑很周到！
厨房较小，为了让大家完美查看细节，于是上图就用广角相机拍摄啦。
别看小，但高级很精致。
最右侧摆放冰箱，紧挨着是灶台区。
灶台是双灶，平时只有左边的灶台开火，右边的灶台只用于放锅，所以不必担心明火损害冰箱的箱体。橱柜呈L型布局，柜门是高级灰的磨砂款，耐脏且好打理，从左至右洗、切、炒动线很流畅。不过切菜区的面积太小了，考虑到这一点，可以用到“硅胶沥水架”。
▲硅胶沥水架示意图
说通俗一点，就是这种沥水架是硅胶外皮，钢材内芯的，质量不算重，但又不会弯折，可以把它架在水槽上，这样水槽区就能充当台面区，在上面放上砧板，方便切菜，这样就完美解决了操作台面过少的问题！
以上为入户第一视角，右侧过道墙面留白，依旧是电视墙功能，但后期会用到投影仪观看电视，白墙就成为了天然的投影幕布哦！
卫生间，门用的是细框磨砂钢化玻璃门，透光不透影很赞！
没想到卫生间的设计也很精致呢，例如洗漱区的上半部分墙面，用到了蓝色的防水艺术涂料，色调与沙发背景墙一致，层次感真强。带有储物功能的镜柜，上方还有美容辅灯，打开后漂亮又实用。至于淋浴区在内部，没有细节图，遗憾不能展示了。
▲卧室
同样的色彩搭配格调，全屋和谐统一，充满色调的连贯性。左侧考虑到空间利用打造一体式榻榻米床。
床尾是连带着的定制柜子，至于床右侧也是一组顶天立地衣柜。柜门都采用了极简的隐形拉手设计，看上去特别大气，储物能力max！
精致更多体现在一些小细节，例如圆形的床头柜，看上去精美，而且也能够大大减少一些不必要的磕碰。床头的挂画，小壁灯也很漂亮，随手一拍都是精致场面。
