2019年以来，深圳发展利好不断，从2月份粤港澳大湾区规划纲要的出台、到8月份深圳建设先行示范区意见的出台，再到11月11日深圳调整非普通住宅标准，无一不成为楼市的兴奋剂，引起购房置业潮，同时也带动了深圳房价的上涨。
深圳房价上涨的背后原因
1. 2月18日，《粤港澳大湾区发展规划纲要》正式印发
2月份，中共中央、国务院正式印发《粤港澳大湾区发展规划纲要》。根据规划纲要，深圳的定位是——发挥作为经济特区、全国性经济中心城市和国家创新型城市的引领作用，加快建成现代化国际化城市，努力成为具有世界影响力的创新创意之都。
虽然大湾区发展纲要里对深圳的着墨不算多，但对于沉寂了1年多的深圳楼市来讲，无疑也打上了一剂强心针，助力3月份成交量的回升，为今年的小阳春增加了购买动力。虽然小阳春每年都会出现，2019年的小阳春更多的受到大湾区整体规划正式出台的背景的影响，直接带动了第二季度成交量的上涨。
2. 8月18日，“支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区的意见”正式发布
2019年8月18日，《中共中央国务院关于支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区的意见》正式发布，支持深圳高举新时代改革开放旗帜，建设中国特色社会主义先行示范区。《意见》再次赋予深圳以特殊使命，明确了深圳先行示范区作为高质量发展高地、法治城市示范、城市文明典范、民生幸福标杆、可持续发展先锋的战略定位。
而且有必要注意一下的是，《意见》给出深圳的发展目标：
1)到2025年，深圳经济实力、发展质量跻身全球城市前列，研发投入强度、产业创新能力世界一流，文化软实力大幅提升，公共服务水平和生态环境质量达到国际先进水平，建成现代化国际化创新型城市。
2) 到2035年，深圳高质量发展成为全国典范，城市综合经济竞争力世界领先，建成具有全球影响力的创新创业创意之都，成为我国建设社会主义现代化强国的城市范例。
3)到2050年，深圳以更加昂扬的姿态屹立于世界先进城市之林，成为竞争力、创新力、影响力卓著的全球标杆城市。
先行示范区，是中国的先行示范区、是中国特色社会主义先行示范区，意味着深圳的一切实践经验都有可能影响日后整个中国的发展，意义非凡。
从《意见》出台之日开始，整个房地产市场均受到鼓舞，不单是深圳本地居民购房意愿变的强烈，更多的外地购房者来深圳购房，外地购房成交明显增长，包括住宅、写字楼、商铺、商务公寓均成为外地投资客的目标。
3.从10月8日起，个人住房贷款定价基准从贷款基准利率转换为LPR
中国人民银行发布公告宣布：从10月8日起，新发放的个人住房贷款，定价基准从贷款基准利率转换为LPR，也就是贷款基础利率，利率以最近一个月相应期限的LPR为定价基准加点形成。
这个政策当时对整个房地产市场没有形成大的影响，LPR依然维持了原有的贷款利率，对于购房者来说，影响微乎其微。
11月20日，国家下调LPR基准值，基准值的下调使得房贷利率有小幅度的下调，但是幅度很小。但是本次利率改革，对于日后经济发展有很重要的意义。利率改革以后，对于实体经济来说，短期贷款利率可以跟长期贷款利率分开发展，LPR利率改革后，短期贷款利率有所下降。短期利率的下降，可以促进实业的发展，当然也不能排除短期的贷款资金会流入房地产市场，从这个角度来说，利率改革对于房地产市场是利好消息。
4.11月6日，港人在大湾区购房豁免提交资料文件，可与当地居民享有同等购房待遇
香港特首在参加完粤港澳大湾区建设领导小组会议后，公布了16项惠及港澳居民到大湾区发展的政策措施，其中，放宽港人在大湾区9个城市购房限制成为了市场关注的焦点。政策中提到：
香港居民在粤港澳大湾区内地城市购房，获豁免所需的在本地居住、学习或工作年限证明，以及缴纳个人所得税及社保条件，使香港居民享有与当地居民同等的待遇。
澳门同胞同样。
前海、南沙，已经赋予港澳人士与户籍居民同等购房权利。
从12月16日起，港澳人士在广州各区购房，无需再提供学习、工作、居住证明，仅需提供港澳身份证和通行证，并满足广州市内无房的条件，即可购买一套住宅。
从2019年下半年开始，不单是深圳，整体回流到大湾区购房的香港购房者和澳门购房者都有明显上升。港澳人士在大湾区内地城市购房政策的轻松，会促进更多的资金流入大湾区房地产市场，另外，这个政策的发布也扩大了未来目标购房人群。
5.11月11日，调整非普通住宅标准
2019年11月11日，深圳市住建局调整了“非普通住宅”的标准，即日起，容积率在1.0以上、单套建筑面积在144㎡以下的房子为普通住宅，满两年可免征增值税。
非普通住宅标准的调整，使部分“豪宅”立刻变成普通住宅，二手房交易的税费减少十几万。但与此同时，业主反应迅速，即时加价，使得部分交易难以进行。2周左右的时间，市场消化了该政策，市场回归到了比较平静的交易态势。
深圳的房地产整体市场非常成熟，利好消息会刺激成交上涨，但是整体来看，深圳今年的房价上涨幅度比较平稳。
6.12月12日，取消商务公寓“只租不售”
深圳市住房和建设局宣布，取消2018年“深四条”规定的商务公寓“只租不售”限制。深圳市住房和建设局介绍，之所以取消商务公寓“只租不售”的相关规定，原因主要在于：该政策抑制了部分城市更新项目的活跃度，阻碍了部分城市更新的推进。
取消后，长期看利于增加商品房供给，短期看不利于可售商务公寓销量。同时要提醒，日后商务公寓市场将进入拼地段、拼品位、拼配套的阶段。
2019年深圳利好消息很多，当然市场上也出现了一些负面消息，最明显的是12月中旬，出现了业主群抱团涨价事件，同时住建局也对这个事件做了处理。从这件事能够准确的看出，政府对于稳房价的决心非常大，政府对于应对市场房价上涨的政策储备很多，随时可以推出，从而来维持房地产发展的平稳。
2020年深圳房价走势如何
1. 从全国范围看
1) 近几年全国甚至深圳的GDP增长速度有所放缓，受到国内外经济发展的不确定因素的影响，2020年经济增速也有回落的可能，为了应对经济增速的回落，资金流动性会持续保持适当的宽松，整个LPR的基础利率存在下调的机会。
所以，2020年，无论是降准还是降息都可能会发生，降准降息对于房地产市场，无论是对开发商还是对购房者，都是利好消息。
2）房住不炒、因城施策的楼市调控政策会继续执行，这个政策可能会延续到2025年。在这两个调控政策方向下，局部放松的可能性是有的。
其一，现在国内很多城市已经放松了人才购房政策。
其二，港澳台同胞的购房政策也存在放松的可能性，国家对于港澳台同胞是持开放、包容的态度，非常欢迎他们在内地发展，所以政策放松的可能性是存在的。
其三，局部地区的限价政策所有放松，今年深圳、广州都局部的放松了一些限价政策，当然比较隐蔽，限价政策的放松对房价的上涨和整个市场的活跃度也有一定的促进作用。
3) 之前房地产税将在2020年出台的消息传的沸沸扬扬，但是从目前的形势判断，2020年房地产税还是难出台的。2020年会进行全国性的住房普查，届时将会跟人口普查结合在一起，这会是房地产税出台的一个基础，当然现在也只是在构建房地产税出台的基础，还有别的很多政策目前也没有立法程序进入，所以2020年房地产税不可能出台。
2.从深圳范围看
（1)深圳整个城市的关注度持续高企，基本可以判断在2025年之前，深圳一直会处于全国视线的焦点，无论是国内还是国外的资金都争相流入深圳市场。近期有一个北京的投资机构花了将近40亿在深圳购买一个整体商业项目，所以，无论是国内资金还是国外资金，都非常愿意来深圳寻找合适的项目，当然他们看好的是深圳未来的发展潜力。
（2) 深圳楼市政策仍有调整的机会。一是人才购房政策，很多大城市，比如北京、上海、杭州都对人才购房政策有适度的放松，为了促进经济发展，留住人才。二是，港澳居民在深圳购房的政策还有调整的机会，目前广州已经对大湾区的居民购房政策有所调整。
（3)粤港澳大湾区内部进一步融合，城市间的隔阂会慢慢的变小，包括人与人之间、资金流动的融合、物与物之间的流动。深圳扩容的传言传了很久，即使不是行政上的扩容，但有机会变成事实上的“扩容”，比如深圳的地铁可以修到东莞的某一个镇上，可以修到惠州的某个区，通过轨道交通的融通，能轻松实现人、财、资金、物之间的流动。所以，如果资金实力在深圳买房比较紧张，也可优先考虑购买深圳周边城市，未来升值潜力也很不错。
（4)深圳楼市会出现区域分化现象，量价普涨的情况已很难出现。2019年以来，深圳一些热点区域的成交价格上涨幅度比非热点区域的上涨幅度高很多，所以作为购房者在购房时，一定要慎重考虑，选择正真适合的房产。
深圳哪些区域值得购买
总体来看，整个深圳都值得购买，但是每个人的购买能力不同，或者有些购房者对于某一些区域有所偏好，所以不同的人会有不同的选择。
个人认为，如果比较看重涨幅，可以看西边。
目前来看，西边是粤港澳大湾区的一个核心发展区域，深广的金融产业就在西部区域。整个西部区域，通过东莞再往广州这一条线，发展前途非常乐观。2019年这一条线上的房产升值情况比较乐观。
如果经济能力足够，可以提前给小孩购置学区房，这个很重要，因为一些好的学校资源，或者说一些老师的资源在深圳非常缺乏，从历年来看，学区房的涨幅都非常可观。当然，日后深圳的教育体系会慢慢的完善，但是能不能在短期内展现出来，现在还不好说，另外，好的老师也很重要，老师不可能随意变动，在购房时也需要仔细考虑老师的编制属于哪里。
多关注临深片区。目前，临深片区的价格跟深圳相比，比较贴近一般市民的支付能力。所以，如果支付能力有限，又想在深圳或者周边买房，个人建议可以多关注临深片区，临深片区随着深圳的发展，房价也会上涨。
下面看下深圳哪些区域的性价比比较高，供购房者参考。
这里主要讲二手房价格。
那么在这些区域买房时该怎么选择呢？
罗湖区 罗湖性价比比较高的区域有火车站和笋岗洪湖。
火车站一带均价不是特别高，在5万左右，当然，有一个问题就是房子比较旧，而且以小户型居多，更适合单身人士或者刚结婚的小两口，住在这里比较方便，而且价格不高，未来转手也非常容易，如果投资，租金回报率相对也比较高。
罗湖区推荐的另一个地方是笋岗洪湖，目前罗湖区有个红岭金融带规划就在笋岗片区边上，洪湖也在相对来说还是比较近的辐射范围内，这里的房子均价在5.5万-6万，可选择的户型比较多，大户型、小户型都有，性价比比较高。另外，罗湖布心区域的均价不到6万，也可以关注。
福田区 推荐华强南片区和梅林片区。
福田区整体的房价都比较高，6万-10万是主流住宅的均价，那么6万的住宅会分布在哪些区域呢？主要看两个片区，分别为华强南片区和梅林片区。这两个片区未来的规划相对少一点，房价也处于相对低位水平，而福田区的交通、生活都非常便利，可以关注。
南山区 整体房价较高，需要用心淘
南山区，资金实力雄厚的购房者可以关注，均价在7万-12万之间，最贵的区域在后海蛇口，深圳湾区域价格都很高，超过10万一平，低价格的房子并不多，需要用心去淘。
龙岗区 坂田、布吉目前是整个深圳的价值洼地
布吉跟罗湖区的距离很近，交通时间较短，上下班时间会很短，从布吉到福田区、南山区都非常便捷。坂田就在龙华的旁边，虽然房价也不低，但是5万-6万之间的房子也有很多选择。住在坂田房子均价5、6万的的区域，能够轻松的享受到整个龙华区未来的建设配套，其实很划算，所以性价比较高，所以还是值得去用心选择正真适合的房屋的。
另外，还有一个原关内的区域，叫做盐田区，这个区一直非常容易被遗忘，因为产业不是特别强，而且在海岸边上，所以关注度相对少一些，但是从居住环境来看，房价是深圳比较低的地方。
宝安区 推荐西乡
龙华原来归宝安区，但是现在划出来了，整个龙华的房价都不便宜，除了远一点的观澜会相对便宜，但是观澜整个未来的规划，暂时没有亮眼的地方，所以宝安区建议可以看下西乡，或再往机场这一段的房产，因为这里会享受到大前海的规划圈，甚至也可以受到广深产业带的辐射。
互动问题部分
问题：临深片区惠州大亚湾龙光城南区怎么样？
嘉宾观点：临深片区，尤其惠州面临的状况是新房供应量太大了，二手房交易不活跃，个人看来，在惠州购房，需要更长的时间才能获得收益，但是不管是东莞还是惠州，越靠近深圳的房子，价值会越高，因为深圳非常多规划上的利好会辐射到周边城市。
问题：深圳的房子为什么能一涨再涨，真的有那么多人接盘吗？深圳目前南山有很多90年代的房子，是不是真的存在旧改可能？
嘉宾观点：对于房价为什么一直能上涨这样的一个问题，站在业主的角度来看，每一任业主在心理上都不愿意看到自己的房子房价下跌，除非是遇到一些不可控因素，比如整体经济下滑、经济危机、金融海啸等这些不愉快的事情，不然没有人愿意把自己的房子贱卖。
另外，历年土地的价格也没再次出现下降的趋势，从开发商的角度来看，土地价格没有下降，人力成本一直上涨，融资成本也在不断上涨，也没有理由让房子越卖越便宜，开发商是营利机构，不是慈善机构，它需要赚钱。
第三个方面，随着经济的发展，人力成本，就我们自己的工资也在上涨，购买力也是上涨的，再加上通货膨胀。这么多的因素综合起来，房价肯定是上涨的。所以，只要城市经济不断的向前发展，房价都不会下降。
南山区90年代的房子是否有投资价值这样的一个问题。如果这个房子真的能进行旧改，它的身价将会翻几倍，但是是否会旧改，任何人都给不到一个明确的答案。涉及到旧改的项目有非常多的因素，需要业主的百分之百的同意。现在深圳市内很多旧项目十几年都还没有进入旧改程序，所以关于是否旧改真的没有人能够给一个明确的答案。
问题：坪山怎么样？
嘉宾观点：坪山在深圳的东边，东边的政策不如西边，但是东边的房价比西边便宜，因此每个人能够准确的通过个人真实的情况去判断，在深圳买房不容易，要抓好机会。深圳整体来讲，买了房子，保值是没问题的，只是涨幅快慢的问题。
嘉宾介绍：
何倩茹 ，美联物业全国研究中心总监，中山大学管理学学士、经济学硕士。专注房地产研究领域长达10余年，深谙楼市行情，具有专业独到的楼市见解，其个人自己的观点备受国内广大媒体的关注和报道。曾带领团队为深圳市规划国土局、商业银行、各房地产开发企业、金融投资机构等多个行业研究课题，参与深圳房地产经纪行业协会出版的《经纪人员教材》编写
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作者：何倩茹
编辑：袁小丽
