年末各行各业都在趁机“搞工作”，一起各大房企也在拼命冲成绩。
在一手供给并不多的银河，最近有一个全新楼盘推出，近地铁，听说推出的第一波产品至今去化超越9成。
除了一盘面积抵得上一整个牛奶厂板块实属稀有，价格“4”字头或许也是抢占流量的一大要素。
究竟是个什么样的存在？持续往下看。
保利天汇
地址：银河区大观中路120号
发展商：保利
规划：占地面积约31万㎡，建筑面积约78.9万㎡
交通：公交地铁高速完全
项目坐落银河区东部的大观中路120号，便是已不再经营的国际大观、航天奇迹持续往北走。项目出售中心西侧正对新塘大街，该处设有沈海高速广州支线大观路站出进口，可接驳环城高速来往市内多个片区。
而从银河珠江新城等中心区动身，经由科韵路、广园快速路、大观南路、大观中路等，见到基督教银河堂就相当于到了项目路口，耗时约半小时。
公共交通方面，间隔项目最近的公交站为大观中路南站，途经线路超越20条，可直达银河、黄埔、越秀等区域的中心地段。
别的，项目南面约1公里有新开通的地铁21号线大观南路站，搭乘公交2站可完结接驳，前往珠江新城单程总用时40分钟左右。
配套：自带校园商业
据楼盘出售介绍，项目本身在小区中部路途带有临街住所底层商业街，此外自大观中路的另一侧还规划有一处归纳商业体，总计商业配套约13万㎡。
沙盘显现的商业体
教育资源方面，项目将在中南部三期地块建造一处18班幼儿园，此外还规划有一处坐落最东北角接近沈海高速的45班九年一贯制校园。
也便是说，未来项目业主子女较大概率能够就近完结从幼儿园到初中的十二年教育，不过校园的办学性质、办学主体没有终究确认。
幼儿园效果图
至于片区医疗配套则相对较短板，间隔最近的归纳医院暨大一院东圃分院坐落近6公里之外。
不过，东面牛奶厂板块邻近的珠吉路上规划有中山六院的分院区，未来建成后将改进片区医疗资源缺少的问题。
来历：百度地图
户型：“N+1”刚需房为主
项目占地近31万㎡，总建筑面积达78.9万㎡。
什么概念？现在牛奶厂板块一切开发项意图总建面大约77.8万㎡，也便是说他家一个项目抵人家整个板块，与总建面约85万㎡的大盘珠江花城势均力敌。
不过，因为其归于银河新塘村（即小新塘）的旧改项目，本身除了商品住所之外，还包括有商业归纳体、写字楼、酒店公寓等，别的旧改后乡民回迁房就有近60万㎡。
而在商品房部分，还将分为五期开发，首先开卖的一期坐落项目南侧、基督教银河堂以东，占地仅2.1万㎡，总建面9.6万㎡。一起因为坐落岑村机场净空控制区范围内，一期6栋住所均只要21层高，两梯七户、两梯八户布局，合计874户。
项目已于本月中开盘，主推78㎡、88㎡、95㎡“2+1”房，还有少部分100㎡、118㎡“3+1”房等，已敞开部分户型的异地样板间。
78㎡“2+1”房
该户型首要为西北朝向，有少部分单位为东南朝向。
单位归于紧凑户型，不带入户花园，入户处交楼带玄关柜。
厨房坐落入户门旁，大致“U”型布局，带市面上常见的三件套，面积不大，也算比较中规中矩。
两厅选用直厅规划，约3.1米开间，连西北向或东南向景象阳台。
卫浴为干湿别离布局，带浴霸。
主卧与次卧均带飘窗，内部面积都不算大，除了摆放床与衣柜之外，基本无闲余空间摆放其它家具。
如上面户型图红框处所示，“+1”房报建时有大约一半面积为阳台，中心设置一道墙做分隔，而阳台中的一半为赠送面积。
不过，小π现场看到的这个“+1”房面积仅5㎡左右，即赠送面积有限。而且与大都开发商将“+1”房改造好再交楼不同，该项意图“+1”房报建时是怎样的，交楼便是怎样的。
也便是说，这个非常紧凑的“+1”房需要买家收楼后，自己撤除中心为墙体，并加装玻璃窗户等封好阳台，略显繁琐。
88㎡“2+1”房
同样地，该户型也存在西北或东南的朝向。
与上述78㎡单位布局不同，该户型主卧为带卫浴套房，算是一个亮点，不过用于放置床铺的空间相对更小。
至于“+1”房子则是由入户花园改造而来，目测面积比78㎡的“+1”房更小，但后期买家自行改造的力度相对也较小。
118㎡“3+1”房
一期产品中面积最大的户型，货量不多，首要坐落2栋的01、02单元，东南朝向。
该户型东南向景象阳台一起衔接客厅与次卧，是项目一切产品中的一个亮点。除了带卫浴的主套、两个中规中矩的次卧之外，“+1”房由“L”型入户花园改造而成。
也便是说，除了入户花园本身，这个“+1”房还需要打掉与入户玄关分隔的墙体，而且拆掉本来的玄关门，听起来也颇费时间。别的，该空间改造后估量面积比厨房还要小，要作卧室之用比较逼仄。
价格：4.3万-4.8万元/㎡
项目已于本月中开盘，现场出售表明，开盘至今去化已达9成。
至于价格，则是依据朝向与楼层的不同而有所差异，大致为西北向4.3万元/㎡左右，东南向4.6万-4.8万元/㎡为主。
以较中心楼层的东南朝向88㎡“2+1”房为例，各种扣头之后总价约415万元，三成首付125万元左右。而首付款也能够分期付，详细为购房3天内付2成，这以后3个月内付清余下1成。
贷款额290万元，依照最新LPR、30年期等额本息来算，月供超越1.5万元。
项目在建楼栋
而同在银河东部的大盘珠江花城，同样在推70+㎡、80+㎡小面积户型，价格4.8万元/㎡左右。
不过，珠江花城交通出行条件相对较差，而且周边环境较稠浊，相较之下保利天汇较有优势。
留意
需要留意的是，这个总建筑面积78.9万㎡的大盘，每一期都会被各种等级的路途围住，接近马路的单位受噪声影响在所难免。
一起，项目东侧现状还有一处混凝土厂房，日常施工作业会发生噪声及空气污染问题，加上收支工程车辆也较多。至于未来会否搬家、详细何时搬家则暂不清晰。
别的，项目东南侧的航天奇迹基本已处于歇业状况，未来若要改动用地特点，必定会迎来一番改造，也会对项目形成必定的影响。
顺带一提，项目在出售中心也公示了红线表里的不利要素，买家无妨参阅一下。
风评
项目会低开高走？
作为广州的中心城区之一，银河区的一手供给长时间处于较低的水平。据广州华夏研讨发展部统计数据显现，到本年11月，银河区一手库存15.67万㎡，去化周期仅5.6个月，低于较合理的6个月红线，表明银河一手住所求过于供。
因而，本月中推出的保利天汇项目，区位条件比大盘珠江花城要好，而价格又相差不多，也就难怪一时间抢占了那么多的风头。
项目规划效果图
对不少买家而言，刚需小户型、5万不到的单价似乎是打开了置业银河的大门。那么，在自住之外，还有什么能招引买家喜爱的利好吗？
最显着的或许便是项目接近银河才智城、广州科学城，进驻的很多企业带来了很多的寓居置业需求。
一起项目地点的“银河智谷”板块，将规划打形成为以文明构思和科学技术立异为主的立异构思街区，片区工业方向首要是新一代信息技术+文明构思，辐射工业是人工智能+生物制药，估计将处理10万人的工作，可发生1100亿的产量。
银河智谷控规
同为保利操刀旧改项目，保利天汇一期没有像琶洲的保利天悦相同定位为豪宅，或许便是抢占银河东部片区的商场，为后续产品的推出作衬托。
不过话说回来，虽然项目间隔地铁1公里不算很远，但这仅仅关于最南面的一期而言。后续开发的产品越来越往北走，间隔地铁也更远，小π猜想之后的产品或首要面向能承受远离地铁的买家，即可能以改进型住所为主，价格或会突破“5”字头。
