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原创撰稿：楼兔子 胡春
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最新消息，大运中心约120万平米综合体大盘——颐安·都会中央本周末（11月17日）就要开售一批升级新品了。
这是11月11日深圳突发新政，大手笔楼市减税降负，进而引发一轮二手房业主“暴力”涨价之后，深圳楼市最新开售的刚需改善新盘。
种种迹象显示，大的经济环境依然不容乐观，但粤港澳大湾区，尤其是深圳和东莞的楼市却大有起色，有很大的可能性延续“金九银十”的热度，直接大红大紫收官2019。
那么，像颐安·都会中央这种有地铁、有名校，资源叠加明显的大盘住宅，买还是不买呢？
NO1
买不买房，要看准风向！
大家都知道，最近深圳楼市发生了一件大事：大手笔调整豪宅线，给被豪宅的二手房交易减税降负。
以2017和2018年两年的二手房成交统计数据看，至少有超过5.3万套房的买卖，理论上是能够轻松的享受减税实惠的，以每套房动辄20至50万元计算，那就是100亿至265亿的让利。
如此大手笔的雨露均沾式普惠措施，必然要激发深圳二手房的爆量交易。
以史为鉴，二手房市场率先启动，绝对是深圳楼市的大风向！
2015年3月30日，深圳出台了二手房营业税减免等楼市新政，业内统称“330新政”。
在营业税“5年改2年”的利好刺激下，仅2015年上半年就成交二手房65373套。下半年更是火爆异常，当年7月份还创下了单月破17000套的新高。二手房市场几乎爆表了。
对应的第一个市场反映是，二手楼业主频繁返价，甚至直接撤单不售。第二个反映是，敏感体质的深圳楼市，迅速从二手市场燃烧到了一手新房市场，购房者是逢盘必抢，大量新房开盘日光。
然后就是第三个市场反映，一年时间，深圳一手新房涨价大约102%，二手住宅涨价大约85%。
那么，2015年的营业税减负和2019年的增值税减负，会不会产生同样的市场效应呢？还需要一段时间再观察。
又见业主联合抬价！熟悉不？
但你一定已经感觉到了，11月11日深圳豪宅增值税减负新政出来后，市场又开始躁动了！有业主直接跳涨，有业主委婉返价，有业主强势撤盘！有买家吐槽“减税省了20万，业主涨价30万”！这一切，怎么看都似曾相识！
我们的研判是：楼市微风徐徐，终于来了。
NO2
官媒发声了！哪些变化？
事实上，就深圳调整豪宅线、大手笔减税降负这件事，有反应的就不只是二手房业主。
敏感的媒体也从中读到了一些气息。
证券时报的这篇报道就很值得阅读。它的标题是：房地产政策需要灵活调整，有效满足市场需求。
最关键是内文这几句话：不能理解为……对房地产调控政策进行微调，更不是放松调控。它只是在政策执行过程中根据形势变化做出的一个调整。类似的，其它房地产相关政策也需要保持一定的灵活度，根据形势变化适时微调。
这几句话太有意思，值得好好咀嚼啦。重点信息有三个：1，不放松楼市调控。2，二手房减税减负是根据形势的微调。3，其它不适应形势的政策，也需要保持灵活度，继续微调。
这说明，我们的房地产市场确实发生了一些变化，而且未来可能还要有变化！
再次强调房住不炒，重点是灵活
那么，最近还有什么变化呢？这个就更加劲爆了。
我们不谈深圳。我们谈周边城市。在中山，上半年大张旗鼓地宣扬说要全市普及精装房，消灭毛坯房。现在这个事情基本不谈了。原本是严厉限外，港澳侨胞只能是祖籍中山，才可以在中山购买一套住宅，外地人需要半年社保也可以买一套房。现在呢，绝大多数都是侨胞就可以买了，外地人只要象征性地1个月社保就可以买了。
在东莞，东莞的高价豪宅，现在基本上能做到卖一套网签一套，不再需要排长队，做高低搭配网签了。
我们的理解是：中山，限购政策在做出调整。东莞，限价政策在做出调整。
深圳是怎样呢？我们不需要再多说了吧，深业中城、深圳中心天元、世茂之都，以及即将面市的深圳湾一号莱佛士公寓、龙华金茂府等等，一大批楼盘都在告诉我们，深圳楼市也在静悄悄地改变哦！
NO3
风来了！我们怎么买房？
再回到我们文章开头提出的问题：市场已经小小的变化啦，颐安·都会中央这样的房子可以买吗？
我们先来回顾一下深圳豪宅线调整。显然，容积率1.0以上、建筑面积144平米以下的房子，是获益最大。
一年前，上海某大神呼吁粉丝大手笔买进深圳横岗某小区的低单价、低总价、大户型单位，扫货“老破大”。今天来看，显然是大大的失算！踩坑受伤不是一点点啊。
颐安·都会中央5期即将销售的升级新品，就非常聪明：大部分产品建筑面积约76至143平米！可以合理享受二手房交易免征增值税（符合持证年限）。这种产品当然是我们该重点考虑买进的方向。
典型如76平米户型，飘窗全赠送，阳台赠送一半面积，空间实用率高。约3.5m会客大开间衔接景观阳台，双卧尽享全赠送的飘窗设计，主卧拥270度转角大飘窗。无论是产品舒适性还是私密性，以及对拓展性和生活方式的探索，都非常吸引人，完美兑现二胎时代置业一步到位。这种产品目前市面上并不多见，但对于城市奋斗精英来说，却实用性极强。
76平米户型样板展示
当然，即使是深圳楼市起风了，我们也依然必须要保持高度警惕！绝对不能仅仅是因为几十万元的增值税减免就匆忙出手，毕竟官媒还告诉我们：不是放松房地产调控，房住不炒依然高悬在上呢。
那我们就更加需要研究购买目标房子的使用价值和城市价值。不能满足使用需求的房子，建议还是不要碰。没有城市价值依托的房子，长期也很难涨。
颐安·都会中央规划鸟瞰图
颐安·都会中央这个约120万平米超级大盘，能够完全满足以上两个要求：
1、满足品质居住使用需求
颐安·都会中央是一个约120万平米的超级综合体大盘，有高端住宅，有国际级购物中心，有跨街连廊商业。项目自带约10万㎡繁华商业，并毗邻龙岗首家COCO Park、山姆会员店等休闲购物商场，与周边形成约30万㎡多元商业圈，居家生活不成问题。
周边还有大运体育馆、大运自然公园、公众高尔夫、大学城等资源，居住舒适度也很好。
这次推售的新品，一路之隔就是九年一贯制新型公办学校——华南师范大学附属龙岗大运学校（现已开学），教育资源堪称一流。
华南师范大学附属龙岗大运学校
项目最近的地铁口是地铁3号线大运站C出口。根据政府已经公布的规划，大运站未来是整个深圳东部的轨道交通枢纽中心，一共有地铁3号线（已经开通）、14号线（建设中）、16号线（建设中）和33号线（规划中），四条地铁线在大运站交汇。大运站是4条轨道的换乘枢纽站。
地铁大运枢纽中心规划图
按照深圳轨道部门最新公布的信息，地铁14号线预计2022年通车，地铁16号线预计2023年通车，从宝安机场出发，经过大运中心，终点到坪山，类似地铁11号线那样的快线列车，地铁33号线已经纳入规划。
总结来说，颐安·都会中央是一个有名校、有地铁、有商业、有规模、有绿水青山，适宜居家使用的楼盘，各方面素质都堪称拔尖！这种房子，完全有成为片区龙头资产的潜力。自然是值得我们着重关注的方向。
2、板块城市价值提升空间已经打开
那么，颐安·都会中央所在的大运站板块，其未来城市价值的提升空间有多大呢？
我的研判很清楚：当前深圳楼市，板块价值最清晰拔尖的地方就这些，深圳湾、前海宝中，华侨城，香蜜湖，然后就是大运中心和光明科学城了。
其实，深圳早就已经告诉大家了：六大城市会客厅！大运中心就是六大城市会客厅之一。
这里是未来粤港澳大湾区框架下，大湾区东部的城市中心！是深圳的城市封面，有规划约680米高的世茂深港国际中心地标大楼，有北理莫斯科大学、香港中文大学（深圳）等欣欣向荣的大学城。有大运轨道枢纽中心，这个板块城市想象空间很大，很大！
因此，我们大家可以看到，最近获得预售的约680米地标大楼楼下的公寓，均价约每平米5.1万，最高备案价甚至达到了每平米约6.3万元！这可以是公寓价啊。去年，附近开售的公寓，还仅仅是大约每平米4万左右。一年时间，公寓价格天际线就拔高了约25%！
但是，我依然要说，即使是这样，整个大运中心板块的楼市价值，依然被低估了。
我们查阅了大运板块的二手楼数据，星河时代大约是5.7万。大运体育馆对面、有龙岗实验学校学位的绿景大公馆单价约6.9万，中森双子座约6.4万，阳光天健城约7.1万。
很明显，即使是上一代产品的绿景大公馆等楼盘，其市场认可的价位依然要比现在的新房市场高很多！新房与二手房，依然价格倒挂，而且价差很大！这就是增值的机会。
颐安·都会中央5期规划图
最后总结几点吧：1、大范围看，大经济环境不容乐观。但房地产行业似乎已经度过了最艰难时光。2、粤港澳大湾区各大板块楼市都在悄悄变化，深圳变化也不小。过去三年严厉楼市调控，静观其变的朋友要稍微注意一下啦。3、深圳楼市的2019年，年初就从顶级豪宅——瑞府起势，整整一年，豪宅炙手可热！但11月11日的深圳豪宅线调整，绝对利好刚需改善盘，豪宅热大于机会传导到刚需房。这个趋势一定不要漠视。4、刚需改善房购买，还是要精选使用价值和投资价值叠加比较明显的楼盘，毕竟如今态势还是房住不炒。现在买房还是要注重使用价值基础上的持久战，大运中心城市会客厅、大运枢纽物业，值得关注。
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