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宁波新城知多少「中」
作者：秦闻月
上星期，关于宁波「新城」的论题，以某种出乎意料的方法，奇袭了咱们内心深处那方本来安静的精力港湾。
在某渠道，它发生了30多万的阅览量，引发了一场犹如和平洋底漩涡式般的深度吐糟。我未曾料到它会发生如此凌厉而浸透力气的热议，本来在坚固严寒的城市表面下，隐藏着一颗颗如此生动而火热的魂灵。
「爱之深，则责之切」，往往是咱们关于爱的人的实在情绪。关于城市来说，其实亦如此。
关于城市定位、开展方向、开展未来，以及城市房价，咱们每个人都深信自己的观念是对的，由于每一个观念的背面，所依靠的逻辑各不相同。
那么，什么样的逻辑才是干流？
今日，藉由奉化五大新城——生命科学城、中交未来城、奉甬新城、沿海新城、生态文化城，咱们来聊聊奉化的城市化开展逻辑。
在正式切入奉化五大新城之前，咱们先来聊一下慈城新城。
假如把宁波「六区两市两县」比作是儿女的话，那么各区市县下面的「新城」便是宁波的孙子和外孙子们。慈城新城，则有些像江北区的私生子。命苦，可是命很硬。
2009年，慈城新城正式被提高日程，江北区对它的城市战略定位是——一座簇新的生态新城。
其时，结合中心湖打造、妇幼医院北区搬家、优质学区资源引入等配套利好，在气势如虹的宁波楼市江湖，慈城新城这个私生子就像是一匹从迷雾中狂奔而来的黑马，铿锵洪亮的马蹄声，惊醒了大批沉醉在三江口梦里的购房者。
同年，首个进驻的开发商是城投，声称打造宁波首个湖滨纯别墅小镇——维拉小镇。这个听起来很浪漫的楼盘，从一开端便受到了各级领导分外的照顾，开工当天副市长更是亲身站台剪彩，听说还从印度新德里捧回了一个「联合国人居范例奖」。
2010年，一期开盘十分火爆，购房者都是清一色的达官贵人，以及小有成就的企业家。一万出面，二百多万买套别墅，比照三江口和东钱湖廉价到爆，一起又有慈城新城概念加持，咱们都来抢。
我还记住其时我纯真的心灵，还被维拉小镇一句广告语深深地暴击了——用这片湖山，迎候世界的欣赏。
但到了二期，商场开端变天，一起维拉小镇呈现大面积沉降等工程质量问题，业主退房呼声此伏彼起、一浪高过一浪。
一起，开挖后的中心湖杂草丛生，形同于荒芜状况，以及妇幼医院、酒店、校园等都迟迟毫无动态，本来在人们心中巨大上的慈城新城形象，也完全崩塌了。
随后进驻的万科云鹭湾、绿洲碧湖世界的出售难度，也便可想而知了。
其时的我，正担任其间一个项目的营销企划作业，简直每日都要开会到深夜，有时候到清晨一两点，肚子饿扁了，精力气耗光了，谁假如能此刻拿出一些零食劝慰咱们疲乏而苍茫心灵的话，谁便是世人心目中的救世主。
点外卖？不存在的。由于当地着实太偏。即便是白日点外卖，方圆两三公里范围内，也只需一家，这家外卖还叫「沙县世界」。
其时的我，暗自把维拉小镇、万科云鹭湾、碧湖世界这慈城新城三大楼盘称之为「难兄难弟」。
多年之后的今日，假势2016年楼市春风的慈城新城，犹如从一场巨大的情伤中俯首走出，以面貌一新、容光焕发之姿，再一次活泼在世人面前，并赢得了龙湖、金茂、新城、荣安、富力、新期望等一众迷妹们的垂青。
世人问：「王，您还记住大明湖畔的夏雨荷吗？」
慈城新城：「呃……朕忘记了。」
慈城新城
当「新城」概念被严峻透支之后，接下来很可能便是一场暗无天日的唏嘘式折磨。那么，从众星捧月到「屁股向后平沙落雁式」的间隔到底有多远？
答案主要看两个：一、楼市上涨周期长不长；政府操盘能力强不强。
当年，慈城新城起于楼市狂飙期的2009年，「保八」的顶层战略和四万亿的经济影响方案，以迅雷不及掩耳之势传导到楼市里，推进我国楼市一路高烧到2010年年头。
同年头，国十一条正式出台，楼市上涨预期开端渐渐得到遏止。到下半年，楼市进入了张望期。与此一起，也正是在当年下半年，慈城新城开端堕入开展迟延期。那么，这一轮楼市上涨周期，大约是2年。
别的一个便是「政府操盘能力强不强」。
相同以江北区湾头版块为例，这些年的开展其实一向饱尝诟病。咱们截取某网友在民生e点通服务渠道上的留言，便能深深感受到这一点。
一位从业多年的地产同行，在谈到湾头板块曾咬牙切齿地说：
湾头这么好的一块地，做成现在这个姿态真的有些一言难尽。政府开始画了个大饼，然后全交给几个开发商来运营。但开发商是以本钱为导向，房子卖得好还好，卖欠好那就问题丛生了。你看看那个万象城，前几年老百姓很有定见，搞了个奠基仪式，现在几年曩昔了又是一点动态都没有。
前史总是惊人的类似，慈城新城和湾头的曩昔和现在，很可能便昭示着奉化五大新城未来的开展轨道。
正式回到奉化五大新城，它们的未来究竟会怎样？咱们来看一下2018年宁波GDP排行榜中奉化地点的方位，详见下图。
2018年宁波各区市县GDP核算表
在2018年宁波十大「区市县」GDP排名中，奉化GDP为602亿，实践增速为5.7%，高于宁海、象山和江北，位居第七；假如以「奉化本级」为核算规范，则GDP为449亿，实践增速为7.6%，排名恐怕垫底。
那么，不由要问：已然实力不允许，奉化为何还要搞五大新城？
答案是，正是由于没钱，所以才要大力开展新城。政府会供给除资金、根底配套以外的一切支撑，其它皆交给房产商操盘。当然，还必须要做一件工作，那便是限价。
这，也是奉化牢牢将最高存案价限定在13500元/㎡这个水平线上的原因地点。由于放眼宁波市六区，这个价格具有肯定的排它性。
可是，从近期奉化土拍商场来看，开发商好像并不甘于被政府限价所捆绑，它要打破这个价格枷锁。
以7月初方桥地块为例，终究该地块被保亿以8090元/㎡、总成交价8.1亿、溢价率61.8%拿下；
同一天，奉化老城区配套老练、学区完善、起拍价高于方桥板块500元/㎡的岳林大街大成路地块，在起拍价高于方桥板块500元/㎡的前提下，终究楼面价竟然输给了方桥地块，仅7350元/㎡，足足低了740元/㎡，这并不科学。
详见下图。
该地块被保亿拍去，楼面价8090元/㎡
该地块被绿城拍去，楼面价7350元/㎡
另据小道消息：生命科学城某楼盘估计开盘价将高达一万七八一平，据传首期300多套房子（部分已内定榜首医院员工），认筹客户近万组，火爆到没天理。
一位本来方案参与摇号撞大运的朋友，在品尝了该楼盘售楼员「冷言冷语、爱答不理」的极致服务后，终究伤痕累累地挑选了抛弃。
「一万七八的价，凭什么？」他愤愤地抽了一口烟，弥补道：「还要写什么劳什子保证书，我也是醉了。」
终究，咱们来逐一剖析奉化的五大新城——生命科学城、中交未来城、奉甬新城、沿海新城、生态文化城，详见下图。
2018年宁波各区市县GDP核算表
这五大新城，基本上都是环绕「宁奉城际」这条交通大动脉打开，这是奉化未来最重要的生命线。
经过这条生命线和沿线各大新城，将鄞州甚至宁波主城人口“搬运”到奉化，尤其是买不起主城区房子的刚需类人口，当然还有一大批出资客。
咱们先说，生命科学城和中交未来城这两大新城，这两大新城终究能否愿望照进实际，中心还要看金茂和中交。
咱们来看看这两大新城规划，详见下图。
奉化生命科技城
奉化中交未来城
这两座新城的开发形式都是——「城市归纳开发PPP形式」，PPP形式又称PPP融资，它的制作运营主体是政府和私家安排（企业）。换句话说，政府为了加大出资、削减财政负担，与民间部分扬长避短，找了外援。
金茂是外援，中交是外援，包含「生态文化城」的保利，也是外援。
生命科学城、中交未来城、生态文化城这三大新城，总出资现已挨近895.5亿了，而奉化区2018年GDP才只是602亿。所以，不请外援不可。
但PPP形式下风也很明显，比方缺少灵活性和高效性，尤其是本钱为导向的房企，融资本钱一旦过高，便会奉行“拖字诀”。关于PPP形式，更多可了解余姚高铁新城「我国云城」。
再来看奉化另两个新城——奉甬新城和沿海新城。
前者本质上是一个根据TOD形式的城市归纳体社区，后者则是一个以工业为主的归纳性生态经济区，现在比亚迪新能源轿车项目已正式签约落户于此。
因而，这两座新城幻想空间虽不大，但也并值得忧虑。只需价格合理，且需求刚性，我以为并无什么不当。
剩余的便是生命科学城、中交未来城、生态文化城，这三大新城占地面积分别为约4平方公里、17平方公里、2.6平方公里。尤其间交未来城，依照规划面积17平方公里核算，比宁波东部新城还要大。
东部新城用了15年才姑且构成如此规划，那么它要多少年？很难讲。但时机和危险共存，未来谁也说不准。
中篇完。
上篇回忆：
宁波新城知多少「上」
