来历 | 米宅（MizhaiPlus）
作者 |乔妹
1
天凉好个秋，现在的二手房商场，跟这个时节，显得分外应景。
从前，二手房东坐地起价、毁约不卖的场景犹在眼前。
现在，二手房门可罗雀，议价空间不断被拉大。
广州、南京、武汉、合肥等全国热门城市二手房商场悉数在转凉，各地关于二手房降价的音讯层出不穷。
比如说最近的广州。
看下面这张图片，是广州20个二手房标杆小区放盘价的改变状况。
注：图片来历于网络，仅供参考
咱们发现，这20个二手房标杆小区2019年8月的放盘价，相较2018年8月，同比悉数跌落。这儿边降幅最大的，是增城某盘，从2.7万降到2.3万，直降近4000。
郑州的二手房商场也相同凉凉。
一个典型的事例——
年头有房东将自己的房子挂了250万，143㎡，大半年都无人问津。现在降价35万，买家却在犹疑要不要买。房东懊悔没能早点出手。
除了广州、郑州，合肥也惨。
近段时刻，合肥充满在二手房“停贷”的传闻中。听说，合肥现已有不少银行中止对二手房的借款。
银行给出的解说是，现在额度严峻，二手房比较难贷，只能挑选停贷。
一般来说，银行到了下半年，借款额度是会相对严峻。现实虽不至于“停贷”这么严峻，但放贷速度的确要慢不少。再加上现在方针坚决防止资金流向房地产，这种状况的确要比从前愈加杰出。
有什么影响呢？
很显然，会加快二手房商场遇冷。
二手房停贷意味着二手房门槛的提高，要求有购房资历且全款。在供应量不变的前提下，需求骤减，价格天然要跌。
以上这些城市，信号满足显着。
2
那么，其他城市的二手房商场怎么呢？
8月15日，国家核算局发布了7月70个大中城市商品住宅出售价格变化状况。
数据显现，二手房依然多达20个城市跌落，包含热门城市北京、天津、青岛、武汉、长沙等等。
尽管这些城市的降幅都不算太大，但，70个大中城市中，现已有挨近3成在跌落。
都说二手房成交量是商场冷热最直观的体现，下面咱们就来看详细的成交状况。
注：图片数据来历于贝壳研究院
从图表中的确能感遭到现在二手房商场的疲态。上半年，要点城市的二手房先阅历了底部回暖，之后在3月会集开释后开端回落。
更令人忧虑的是，价格也在逐渐的下探。
全国要点14城中，二季度有9城二手房挂牌价呈现显着跌落。其间，环比跌幅最大的要数天津、青岛、南京、武汉、杭州这5城。
在静淡市，挑选卖房是要承当必定压力的。除了成交周期不知道，房东也必须在金钱上有所让步。
伴随着需求降温文预期回落，二手房的成交均价也完全失掉上涨动力。
注：图片数据来历于贝壳研究院
能够看到，上海、深圳等一线城市，南京、武汉、青岛、大连、成都、重庆等要点二线城市，在2019年1季度，成交均价都不谋而合的呈现上扬。
可是，在2季度，又都从头掉头向下。
需求降温、预期回落、均价下探，全国大部分城市二手房商场大降温现已开端！
3
这背面，终究发生了什么？
不可否认，二手房遇冷与新房遇冷有直接关系。
上半年，现已有超越一半的城市新房出售套数呈现下降。一起，最近土地商场的体现也极不活跃，流拍加重、溢价下调，土拍继续降温。
新房价格上涨的预期没有了，部分楼盘价格甚至有变相跌落的走势，商场进入张望期。
但，真实的主因仍是调控加码。
2019上半年，继续收紧的调控方针密布发布——
4月，住建部对房价上涨较多的6个城市发布预警提示。
5月，住建部再发房价预警，揭露点名佛山、姑苏、大连、南宁4个城市。
6月，社科院发布陈述，对热门城市房价上涨调控方针或加码。
7月，年中政治局会议举行，坚持“房住不炒”。
接连4个月预警提示，决策层调控房地产决计已定。
我们知道整个2019上半年，全国出台了多少房地产调控方针吗？
据核算是251条，一年只要365天，半年均匀182.5天，可是这半年出了251条方针。基本上，每天会有1.4条方针落地。
所以，短期调控方针不会放松，商场没有大幅升温的根底。
4
可是，更值得注重的，是二手房继续走高的库存。
在贝壳监测的全国29个要点城市中——
7个城市，月末库存环比接连添加3个月。
13个城市，月末库存环比接连添加4个月。
7个城市，月末库存环比接连添加5个月。
注：数据来历于贝壳研究院
其间最典型的，要数重庆。
有数据显现，2019年开端，重庆二手房挂牌量挨近20万套。
20万套是什么概念？
官方数据核算，2018年重庆主城区常住人口到达875万人，比2017年添加了10万人左右。
假如依照这样的人口增速来核算，这挨近20万套二手房，就现已满足这些主城区的新增人口人均买2套，其间还包含在这一年出世的新生儿。
要知道，这还仅仅是二手房，不谈新房。
当下仍处在严厉调控之下，新增二手房仍在继续走高，后续二手房商场必将面对“高库存”危险。
5
写到这儿，我忽然想到一个问题，本年二手房商场大降温，有没有一种或许，是在抽出之前两年过快的涨幅呢？
反观这一轮方针，之所以正确，便是由于它们坚决的站在有真实自住需求的购房者一方，坚决的站在长时间持有者一方，对炒房客的绝不退让，也终究令商场回归理性。
那么接下来——
假如你是刚需预备买首套房，必定要剖析自己的现金流，剖析自己的工作状况，剖析自己的家庭结构，做出精准的挑选，买有价值的楼盘。
假如你现已处理了自住需求考虑买第二套，必定要留意现金流的问题，能不能快速变现。一起在无法变现的周期里，最好确保有可继续的租金收入。
假如你手里现已有多套房，必定要注重财物装备的问题了，要学会整合。
假如你是开发商，也要当心了，中小开发商的口儿现已被扯开，这一片海很大。或许在不久之后，开发商排行榜会是别的一番现象。或许有一些消失了，但老迈的方位会抢的有你没我。
大幕缓缓摆开，盈利历来都只归于先知先觉者！
（本文内容仅供参考，不构成出资主张，商场有危险，出资须慎重）
精选引荐
