300多年前，罗马尼亚人尼·斯·米列斯库来到一座江南小城，不由为眼前的全部感到难以想象。
水网交织，商贾聚集，处处软红香土，歌舞升平。
归回国后，这位在罗前史书中与马可波罗同名的探险家，在其作品《我国漫记》中留下了这样的记载：
“湖州府坐落大（太）湖之滨，是我国殷实的城市之一。……这儿丝绸的产值如此之多，以致一个小城镇每年交纳的丝绸什一税就达五十万两黄金。”
300年后，站在湖州街头，望着密密麻麻的高楼和车来车往的富贵，我相同感到了巨大的惊奇。
2018年，湖州的GDP总值为2700亿元，坐落浙江11个地级市第8位，增速排名全省第二。
但是，依据我国房价行情网的数据，这儿的房子均价不到12000元/㎡，竟然位列浙江11个地级市的倒数榜首。
不只如此，堂堂一个地市级本部，单看房价目标，连周边的德清也比不过。
反差为何如此剧烈？今日，《层楼》【浙江楼市怎么样了】城市洞悉系列报道第八篇，让咱们一同走进湖州。
嘉兴人也跑来湖州买房子
一大早，嘉兴人刘哥就洗漱结束，出了门。他要搭乘8点的高铁，去趟湖州。
几天前，听朋友介绍，湖州的房子很廉价，并且不限购，刘哥想去看一看。
作为长时刻实战于房地产商场的专业人士，刘哥一向活泼于浙江省内各大城市。但是，通过2016以来的这轮巨大牛市，刘哥觉得许多当地的房子都不廉价了。
比方衢州要14000，金华要13000，GDP只需1300亿的丽水，均匀房价更是高达18000。
但湖州，好像是个破例。
1个小时23分钟后，列车准时到达湖州高铁站。刘哥要去看的房子就在离车站不远的当地，他叫了一辆网约车，显现车费8元。
售楼处气宇不凡，和他在杭州等大城市看到的并无显着差异。门口一溜的小轿车，沪、浙A、浙C车牌都有。
刚进售楼处，两位出售小哥马上迎了上来。“哥，看房子啊！按揭98折，一次性95折。”
在湖州，房子打折好像是一种潮流。看望那天，我去了5家楼盘，4家表明都有不同程度的扣头。
刘哥看的盘，房子首要是高层和洋房两种，9000多的价格，让他很是动心。
这也难怪，刘哥地点的嘉兴本级，尽管名义房价在13000左右，但简直一切的楼盘都有一个不成文的规则——有必要搭售车位。
湖州高铁站带来外地买房客户
规范30万一个，有时要搭售好几个，算下来，实践房价奔15000以上了。
尽管嘉兴的GDP排名要比湖州高两位，但眼下的房价，仍是让刘哥觉得就两个字——廉价。
“没想到，比咱们下面的三四线县城还要低。”
见刘哥有爱好，第三位出售小哥也围了上来。4个人像打麻将般坐到一张桌上，开端比赛。
刘哥提出，优惠力度还能不能大点？小哥们先表明只能这样了，后来又说去领导那里请求看看。
三个人轮流打电话，一圈打下来，小哥扔出了杀手锏。
“刘哥，你命运真好，领导刚决议有几套特价房，8900，但有必要今日定下来。”
按89方算，总价还不到80万。堂堂一个地级市，高铁站边上的房子，竟然只卖这个价格，刘哥心里真不知道，终究是不是捡到宝了？
但直觉告知他，有必要下单。因为跑遍浙江省，地市级里有这个价格的，只需湖州了。
湖州房价卖不过德清
这并不是个案。
说起江南富庶之地，杭嘉湖自古放在一个层面上评论。明代地理学家王士性乃至说过：浙十一郡，惟湖最富……盖嘉湖湖泽，商贾舟航易通各省，而湖多一蚕，是每年有两秋也。
但现在，湖州的房价不只招引了来自上海、杭州的购房者，连嘉兴都觉得其是凹地。
刘哥下单的那个楼盘，据开发商泄漏，有1/4的客户来自嘉兴、桐乡等地。
在浙江省内，大部分地级市房价高企，一个重要原因是周边县市的购房者很多涌入，构成“碗底效应”。
浙江各县市大多经济兴旺，资金都往一处会集，房价天然水涨船高。
湖州，又是一个破例。
湖州本部，现在下辖吴兴、南浔两区。其南面的德清、安吉两县，因为地理方位上更挨近杭州，这些年楼市的开展一向主打“环杭牌”。
以德清为例，作为湖州接轨杭州的桥头堡，这些年获益巨大。
杭州二绕（杭州都市圈环线）将通过德清县，估计2020年末建成通车；德清至杭州城际铁路线路全长34.5 公里 ，德清境内约 23 公里，估计2022 年建成；
未来，还将接驳杭州地铁10号线。
换句话说，德清和杭州的严密程度，要远远高于湖州。就像这段时刻热播的接连剧《小欢欣》里，邻家女孩乔英子最喜爱的不是自己的亲妈，而是隔壁家的刘静阿姨。
依据浙报传媒地产研究院数据，最近一年，德清商品房均价底子在15000元/㎡以上，最高时乃至超越2万。
而湖州中心的吴兴区，最近一年的成交均价，都在14000元/㎡以下。
安吉天然生态资源极其丰富。从悦榕庄到阿丽拉，从clubmed到帐子客，算得上我国五星级酒店最多的县城之一。
其房价，现在也在1万以上。
湖州北部的长兴，地域面积达1431平方公里，这些年在招商引资和工业开展走得很快。
依据长兴县人民政府发布的数据，本年1-6月全县完结规上工业增加值122.5亿元，同比增加8.6%；完结工业性投入66.2亿元，同比增加51.8%。
坐落长兴的龙之梦乐土，据称出资达200亿元。在规划上，相当于4个上海迪士尼休假区、30个安吉凯蒂猫乐土。
湖州史上单笔最大出资，总出资额326亿元的浙江吉祥集团的新能源轿车项目，也落户长兴。
如此经济背书，让长兴人对自己这方热土情有独钟。我参加的一个长兴足球群里，几百页的聊天记录中，无论是风花雪月，仍是经济开展，提及湖州的屈指可数。
湖州楼市库存要卖7年
部属县市各有小天地，让湖州楼市缺少了必定支撑。另一方面，外地人来湖州市区买房，也便是这几年才有的事。
Y总在湖州楼市摸爬滚打十几年，待过至少不下10家房产公司，全面见证了其楼市的开展和兴衰。
“我记住，2016年前，很少有外地人来湖州买房。16年末，太湖边一个楼盘榜初次在湖州商场发动外地分销，我们才知道房子本来还能够这么卖。”
事实上，因为地处长三角中心区域，比及2022年高铁网络全面建成后，湖州到上海、杭州、南京、合肥这华东三省一市的车程都在1小时内，区位优势显着。
但现在，湖州楼市的首要力气仍是来自本地。
数据显现，作为湖州楼市的主战场，吴兴区在2013—2016年成交规划一向维持在 130 万方左右，均价 8500元/㎡上下，商场一度处于求过于供的局势。
但因为2007年前后，湖州推地量巨大，导致这几年首要是在消化库存。
而这，正是湖州楼市不温不火的另一个原因，坊间人戏称——吃相欠好看。
2014-2016年，湖州吴兴区每年推地量多则200万方出面，少不到100万方，节奏很慢。
湖州吴兴区17、18两年推地凶狠（数据来历：浙报传媒地产研究院）
但到了17、18两年，推地量一会儿飙升至1000万方左右，挨近杭州出地大户萧山区的推地水平。
比较之下，同周期内，温州推地400多万方，嘉兴推地500余万方，绍兴推地700多万方，都远远不及湖州。
我在湖州街头转了一圈，随处可见围挡拦住的地块。外墙上，赫然印着楼盘的姓名。
每到楼市大牛市，湖州都会呈现兴奋性的推地井喷，好像现已成了常规。
这样做的结果是，假如牛市不能继续较长时刻，这部分供应量需求未来好几年去消化，房价也因而遭到按捺。
比方，相同是吴兴区，2018年下半年开端成交萎缩显着，每个月底子都只能成交10多万㎡。本年开年后虽因为小阳春有所上升，与顶峰时比较仍有较大距离。
尽管本年上半年，吴兴区的推地量又回到了百万方以下，但依据测算，因为之前两年推地张狂，现在吴兴区可售库存大约是283万㎡，去化周期大约3年；
若是核算总库存，更是到达766 万㎡，超越杭州萧山区的总库存，去化周期超越7年。
开发商说在湖州楼市挺好
凡事都有双面。
外地客相对不活泼的湖州楼市，因其内需安稳，这些年，越来越遭到各路开发商的重视。
就像Y总说的：我就特别喜爱湖州这样的商场，开发商永久不会死。每年再差，都有100多万方的需求在哪里。渐渐卖，什么房子都会卖完。
是的，湖州人不缺钱。
依据湖州市统计局的数据，2018年，湖州市全社会单位工作人员年均匀薪酬挨近6万元。城镇居民人均可支配收入，和温州、台州、金华底子处于同一水平线。
这其间，吴兴区的收入又位居湖州前列。
我去湖州的那天，午饭是在高富路上的东大方吃的。这家湖州名店，上一年刚在杭州嘉里中心对面的延安路上开了分店。湖州店里的菜价，和杭州彻底一个系统。
2017年6月，湖州在浙江省内首先实施“限房价，竞地价”方针，时刻短实施后即宣告停止。
6月28日，湖州前史上规划最大的一次土地拍卖会演出：19宗“限房价”宅地会集拍卖，终究成交总额达72.8亿元。
整场拍卖会继续近7个小时，杭州房企拿走一半。
2018年，湖州土地商场可谓冰火两重天。上半年，商场继续火爆，湖州房价最高的仁皇山区域，一宗宅地拍到9715元/㎡，创下纪录。
仁皇山一带是湖州高价地会集处
但下半年开端，因为商场低迷，不只不少土地流拍，10月份和12月份，乃至一度呈现零宅地出让的现象。
本年年后，商场逐步上升，一些大牌开发商也因而开端，打听性地操底湖州。
4月，碧桂园拿下湖州七里亭单元一宗宅地。
5月不到15天的时刻内，融信两次出手，拿下草田漾单元两宗宅地，一宗零溢价，一宗仅溢价0.1%。
7月，宝龙进军湖州，拿下湖东分区一宗商住用地，大约率要在湖州盖宝龙城。
而较早进入的滨江，乃至一度改写了湖州楼市的高端住所格式。
上一年6月，滨江以9017元的楼面价竞得湖州仁皇山分区一宗宅地，位居2018年湖州中心城区宅地楼面价第2位。
随后，滨江把最早呈现在杭州钱江新城保利滨江·上品项目的、劳斯莱斯幻影风格样板间搬到湖州现场，引发商场巨大反应。
本年4月，滨江湖州仁皇山项目棕榈·十里春晓正式开盘。就像刚刚开业的上海Costco超市相同，当天一切首推房源，被等候已久的客户一“抢”而空。
为满意客户需求，滨江暂时决议，开盘现场再加推一幢楼。这是湖州楼市史上，初次现场加推房源。
现在，湖州商场上，包含绿城、滨江、融创、融信、碧桂园、恒大等在内的大牌开发商已全部参与。
湖州楼市“北改进南刚需”
摊开一幅湖州楼市地图，便会明晰地发现，湖州楼市（吴兴区），以长岛公园为界，分为南北两大阵营。
以滨江棕榈·十里春晓为代表的仁皇山，是北面的主阵地。
这儿聚集了融创·湖州府、我们·仁皇府·云锦、仁皇·金茂悦等楼盘，是湖州现在认可度最高的板块，价格也最贵。
2018年湖州楼面价前10中，仁皇山独占5席。
以融创·湖州府为例，高层精装大约16000左右，每个月都能去化几十套。均价挨近28000的排屋，每个月也能卖10套以上。
湖州本地改进客群最喜爱买这儿。数据显现，2019湖州中心城区棚改触及5个项目，大约2800多户。
尽管肯定数量不大，但消化仁皇山的高端项目，依然捉襟见肘。
与之构成鲜明对比的是南部区域。这儿从项目数量看，要远胜北部，但价格显着不及前者，是刚需的首选之地。
像恒大·御峰，精装高层，均价12000左右，因为户型相对较大，最近每个月能走10套上下；
绿城的太湖明月，我去的那天售楼处没什么人，出售三三两两坐着看手机。但听说5月开盘时局面火爆。
湖州城市面貌
得知我是杭州来的，出售小姐姐向我引荐洋房。125方，四房两卫，带双飘窗。“总价也就150万上下，在你们杭州，临安的高层都买不到吧。”
这儿的高层，86㎡就能做三房两厅，加上价格1万左右，特别受新湖州人的喜爱。
现在，湖州实施不限购方针。只需借款还清，就算首套，首付三成。二套的话，首付本地人能做到三成，外地人一般四成。
80多万的房子，首套的话首付只需20多万，对刚需来说，确实是十分友爱的门槛了。
湖州的二手房，成交一向不算特别活泼。上一年下半年商场行情清淡时，一个月只需四五百套的成交量。
年后的小阳春，略微带高了活泼度。现在，月成交底子维持在1000套以上。
当地有媒体每个月会依据成交状况进行小区排名。接连几个月排在榜首位的（价格）都是绿城·御园。
这是一个坐落仁皇山的改进盘，2012年前后开端卖，其时价格就要9500元/㎡。
而现在，成交均价也不过19000左右。8年时刻，湖州最贵的二手房，价格刚刚翻了一倍。
长三角一体化带来新机会
谈及湖州楼市，当地的业内人士颇有一种“千般味道在心头”的对立。
排名省内最末当然欠好看，更重要的是，以湖州的城市量级来看，好像更不应该如此。
这就比方一个学生，若是自身天分差，成果考欠好到也算了；偏偏是个聪明人，学习成果又上不去，给人的疑问和冲击更大。
幸亏，湖州正在面临着史无前例的开展机会。
在长三角一体化开展国家战略中，湖州全域被归入上海“1+10”同城化都市圈、“1+7”大都市圈和G60科创走廊共建城市。
长三角一体化给湖州带来新机会
跟着地域方位上北面的长兴更挨近上海，但跟着严重交通基础设施的加速建造，湖州市区与上海、杭州等大城市的互联互通、互惠互利也将愈加严密。
现在，湖州全市已有境内外上市公司33家，居全省第6位，总市值超越2000亿元；新三板挂牌企业78家，居全省第3位。
外因和内核，都支撑湖州往更高的层面开展。
在和Y总的沟通中，他有几句话给我留下了深入的形象：
在湖州，花上5亿，就能拿很好一块地，到其他城市，没10几亿底子拿不下来。再说，就长三角来看，湖州的房地产方针相对是最宽松的。这样的城市都做欠好，其他就更难了。
确实，湖州一向处在相对舒缓的节奏中。早上起来吃一碗馄饨一客小笼，晚上吹着和风去太湖边散个步，对湖州人来讲，这便是惬意的日子。
其他的大开展，比方楼市，那是愿望。
日子不能等，但愿望能够！
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- End -
文∣乐福
修改∣二叔
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