文|凯风
不是一切房子都值得买。
最近的楼市局势，再次证明了这个简略却重要的道理。
01
时刻进入2019年，房地产高增加态势不复存在。
依据国家计算局最新发布的数据，1—7月份，全国商品房出售面积88783万平方米，同比下降1.3%。
这意味着，时隔4年后，商品房出售面积再度下滑。
值得注意的是，这其间，出售面积下滑最严峻的并非住所（-0.4%），而是这两种房子：办公楼（-10.8%）、商业经营用房（-13.1%）。
这儿的办公楼即“写字楼”，而商业经营用房则是咱们日常所说的“商铺”。
值得一提的是，住所出售面积尽管在下滑，但出售额依然增加9.2%，这反响全国均匀房价依旧维持在高位。
但是，办公楼和商业用房的出售额相同在下滑：办公楼出售额下降13.3%，商业经营用房出售额下降10.9%。
这不是这两种房子初次下滑。
事实上，从出售面积来看，住所出售刚调整，而这两种房子现已连跌一年了。
从2018年3月开端，办公楼出售面积就开端继续下滑。而从2018年9月开端，商业经营用房也参加这一队伍。
这意味着什么？
答案很明晰：无论是办公楼仍是商铺，都在遭受“量价齐跌”的严峻局势。
比较而言，住所尽管出售面积呈现下滑，但至少价格全体依旧是安稳的，只需部分城市开端了下行。
02
事实上，写字楼面对的局势，比幻想中的还要严峻。
近来，央视报导，深圳写字楼租金遍及跌落，有写字楼租金最高降价40%，起伏创前史新高。
这背面是，深圳甲级写字楼空置率不断攀高。
依据榜首和平戴维斯供给的数据，本年二季度，深圳甲级写字楼空置率为18.9%，同比上升2.5个百分点。写字楼商场均匀租金为220.4元，环比跌落3.2%，同比跌落6.4%。
经济竞争力微弱的深圳姑且如此，其他城市状况也差不多。
依据榜首和平戴维斯数据，天津、西安、重庆、武汉四地的写字楼空置率超越30%，厦门、成都超越20%，深圳、杭州、上海超越10%，只需北京和广州低于10%，广州只需4.1%。
这其间，广州体现最为优异。
数据显现，本年上半年，因为没有新增供给，加上吸纳杰出，广州广州甲级写字楼空置率环比下降0.8个百分点至4.1%，这是罕见的低位。
03
写字楼空置率为何如此高？
一个重要原因是，CBD代表城市门面，而摩天大楼和商业中心可以展现城市形象。各大城市关于商业中心和摩天大楼的追逐，史无前例之炽热，由此推进商业用地供给井喷。
但是，写字楼对接的是商务需求，对接的是金融、稳妥、交易、互联网等高端职业。
这些职业，与经济大环境联系最为亲近，简单遭到经济周期和职业周期的影响。
假如供给过剩而需求缺乏，那么天然就会带动写字楼空置率提高，租金同步下滑。
除了大环境之外，包含P2P在内的一些职业遭到整治或职业周期影响，呈现不同程度的关停或退租现象，由此推高了写字楼的空置率。
此外，关于许多二线城市来说，高端工业的开展，没有跟上写字楼井喷的脚步。
在短期，这些空置还不是大问题。假如未来开展势头向上，这些空置将会被逐渐消化。假如遭受经济降速，那么空置率就将成为严峻的检测。
04
可以说，写字楼、商铺和公寓，比住所面对着更大的危险。
曩昔20年中国房地产一路上行的前史，让许多人堕入一种误区：认为只需是房子都值得出资，只需买了必定就能一路上涨。
但是，即使都是房子，但不同的房子性质不同，商场价值截然不同，上升空间相同有大相径庭。
不说曩昔十年，就以最近四年为例，全国各大城市住所房价遍及翻倍，但大多数城市的公寓上涨起伏缺乏住所一半，至于写字楼和商铺，许多城市则是原地踏步，乃至不升反跌。
抛开单个城市，单看国家计算局数据：从2015年到2019年7月，全国住所均价从6473元上涨到9315元，涨幅高达44%。
与之比照，办公楼均价涨幅仅为9.6%，商业经营用房仅上涨15%。而最近一年这两种房子价格都在跌落，远远跑输住所。
要注意的是，这个数据来自国家计算部分，计算规模掩盖到全国，所以均价涨幅与详细城市的单个感触会有收支。这些收支，并不阻碍咱们判别住所、写字楼和商铺回报率的悬殊。
当然，公寓状况稍好一些。但不只涨幅跑输住所，并且想要变现，还要比住所多交纳10个点的税费，这是额定的本钱。更不用说，还有部分开发商将“办公用房”当“公寓”来卖，误导顾客。（参看《央视狠批万科，这类房子不要随意买》）
现在，楼市现已进入下半场，连住所出资都不能再蒙眼狂奔，遑论写字楼、商铺和公寓？
关于大多数城市来说，未来写字楼和商铺都将是过剩状况，而公寓则存在种种问题。
所以，请必须将有限的资金投入到最有价值的财物上，不要再被“只需是房子都能买，只需买了都能涨”的过期思想所捆绑。
