红刊财经 张哲
修改 李壮
一向以来对外宣称“不拼规划”、“不寻求职业最快”的旭辉集团，却凭着许多协作开发项目在规划扩张的路上高歌猛进。因为协作项目权益占比偏低，旭辉出售收入的“水分”多遭质疑。现在，其协作项目中的一些出售乱象也初露端倪。
间隔旭辉集团董事长林中在年头成绩会上高调“对标”新鸿基，并立下未来商业地产将撑起公司事务半边天的豪言壮志仅曩昔不到半年，旭辉对商业地产的布局方案便显得低沉了许多，林中先是在2019年博鳌房地产论坛上否定了商业独立上市方案；在8月13日举行的旭辉年中成绩会上，林氏兄弟对商办事务也仅是几句话带过。
《红周刊》记者注意到，尽管旭辉早在2016年便显露出打造商业帝国的野心，其出资物业及租金收入的规划也比年添加，一些商业项目在出售及运营进程中存在的问题也逐渐浮出水面。以在半年报中对租金收入奉献较大的上海旭辉纯真中心项目为例，记者了解到，该项目现已交给两年半之久，最近却堕入了“合同诈骗胶葛”。
“商业地产阳谋”呼声渐弱 项目胶葛显现
谈及旭辉的商业地产蓝图，不得不提蒋达强。2012年，从前供职于华润和大悦城的蒋达强参加旭辉，时任旭辉天津事业部总经理。三年后，蒋达强成为旭辉商业事业部CEO，旭辉商业地产的雄伟方案也浮出水面。蒋达强在2016年承受媒体采访时曾表明，“旭辉商业将以每年3-5个项目扩张，2021年开业25-30个商业项目，未来五年还会分拆商业上市。”
旭辉控股的“商业地产阳谋”也正是始于2016年。彼时旭辉在旭美商业的运营经历基础上，打造了旭辉广场、旭辉Mall、旭辉U六合三条商业地产产品线。不过，只是两年之后，蒋达强离开了旭辉。
但在2019年3月份的成绩会上，林中仍然在高调“对标”新鸿基，宣称十年后的旭辉将有50%的事务板块归于商业地产。到了7月，旭辉宣告建立旭辉集团商业地产处理总部，原集团商业处理部和旭美商业也将并入旭辉商业。
不过，8月份以来，旭辉在商业地产布局方面则显得较为低沉。林中曾在八月初的2019年博鳌房地产论坛上表明，商业不会独立上市。近来举行的旭辉年中成绩会上，林中也未较多提及商办事务，其表明“商业的战略咱们还在评论和批改，商办不会影响到住所开发的事务，因为商办出资比重会控制在回款的10%左右。”
红周刊《记者》注意到，2016年至2018年，旭辉商业地产开业项目数量以每年2个的速度扩张，2019年上半年即新增开业项目4个，租金收入更是按年添加207.1%至1.75亿元。不过全体来看，旭辉商业距成为集团事务的“半边天”，还有相当大的尽力空间。
值得注意的是，旭辉关于商业地产方案的发表日渐低沉的一起，一些商业项目在出售及运营进程中存在的问题也初露端倪。半年报显现，上半年按年大增207.1%的租金收入，首要来自嘉兴旭辉广场、上海旭辉海上世界、重庆旭辉城、上海LCM置汇旭辉广场及上海旭辉纯真中心。
但是，《红周刊》记者了解到，上海旭辉纯真中心项目现已交给两年半之久，最近却堕入“合同诈骗胶葛”，有项目业主向记者表明，旭辉方面经过以售后租金折抵房款、私自篡改发票中的“货品或应税劳务、服务称号”等手法侵略业主的合法权益。
售后包租款“不知去向” 一份合同却有“四个房价”
在半年报成绩会上海现场，旭辉集团总裁林峰指出：“金杯银杯不如客户口碑，旭辉乐意献身短期赢利，继续不断投入，坚持做优质产品。”但从现在上海旭辉纯真中心项意图维权状况来看，林峰好像食言了。
上海旭辉纯真中心项目发动于2016年，由旭辉地产与丰禄置业协作开发，旭辉在该项目中的权益占比为45%。据该项目业主方女士介绍，其购买纯真中心商铺的实践成本为人民币约382.7万元（包含123万元按揭借款及47.1万余元租金抵扣），但认购书中却显现房款总价为335.6万元，预售合同及购房发票则显现房款总价为247.5万元，三个价格均不同。
“该项意图出售进程一向疑点重重，购房时收到的发票金额与实践付出的房款金额并不共同，且包含高额服务费。出于对旭辉品牌的信赖，业主们并未深究旭辉方面做出的各种解说，直到2017年处理产权证咨询有关部门及业内人士后才发现，整个出售进程中项目方都在‘环环设局’，许多业主尔后便走上了维权之路。现在正在参加维权的业主已有40余户，涉维权金额近亿元。”她说。
方女士告知《红周刊》记者，其购买的商铺前期宣扬的报价为400万余元，在后期的认购环节，事务员许诺签定认购书可享受必定扣头的案场优惠，还能够曾经三年的商铺租金抵扣47.1万元的购房款。2016年6月4日，方女士与项目方受托人上海曦跃实业有限公司签定了上述认购书，认购书显现优惠后标的房子总价为人民币335.6万元。
不过，记者注意到，上述认购书仅在备注栏中说到“此价格已抵扣前三年租金且（系）已享受案场优惠后的终究成交价格”，但并未提及前三年租金所抵扣的详细金额为多少。而该业主向记者供给的一份托付处理协议显现，黄女士前三年的租金为47.1万元，核算公式为“租金收益核算基数*（5%+5%+6%）”。此刻，协议中又呈现了“第四个房价”——协议显现，上述租金收益的核算基数为294.6万元。奇怪的是，这“第四个房价”恰巧是“预售合同房款总价”247.5万元加上“前三年租金”47.1万元之和。
一起，在用前三年的租金收益抵扣47.1万元购房款后，该笔金额却未体现在合同及发票的房款价格中。
《商品房出售处理办法》规则，房地产开发企业采纳售后包租或许变相售后包租方法出售未竣工商品房的，处以正告，责令期限改正，并可处以1万元以上3万元以下罚款。
北京东元律师事务所主任李松告知《红周刊》记者，售后包租一般指房地产开发企业以在必定期限内承租或许代为租借买受人所购该企业商品房的方法出售商品房的行为。上述事例中开发商的行为便是一种售后包租的行为，行政机关能够对其进行处分。而开发商抵扣之后却未将这部分房款计入发票的行为也不合法，这显着便是一种躲避税收的行为。
88万元购房款“变身”服务费 否定与曦跃实业协作纯真中心项目
除了三年的租金收益打了水漂之外，方女士还有88万余元购房款在开具发票时被计为“服务费”。而上述金额因为不具备合同根据，也没有发票佐证，对业主而言相当于一种潜在危险。若后期业主平价或高价转卖商铺，这些缺少合同及发票根据的金额将在二手交易中作为交税基数，这部分税款对业主而言无疑是种“意外”丢失。
据方女士描绘，付款当日（2016年6月8日），不论业主用几张卡付出购房款，都被项目方要求在两个POS机上分两次刷卡。项目方对此的解说为，“因为购房款金额较高，收款账户有单次收款额度约束，因而需求分次刷卡；因为同一账户接连发作大额收款简单导致扣款失利，因而要在两个POS机上分账户刷卡。”出于对旭辉品牌的信赖，许多业主相信了项目方的解说，经过两个POS机交给了购房款。
2016年12月份，方女士预备处理商铺交代手续并拿到购房发票时才发现，其在付款当日缴付的335.6万元（包含123万元按揭借款）在开具发票时却被分为“房款发票”和“服务费发票”。许多业主前去责问旭辉，得到的答复却是“分类开具发票是为了帮业主避税，不会影响到日后进行二手交易的权益”。
《红周刊》记者以业主身份咨询项目所在地上海市松江区税务局及房产交易中心时得到的答复是，一般状况下，交易中心在评价商品房一手交易价格时参阅的是房子交代书及发票中的房款金额，而不会参阅服务费等。这意味着，方女士付出的购房款中有135.1万元无合同及发票根据，若日后平价或高价转卖商铺，需求承当这部分金额相对应的税款。对此，李松律师表明，因为开发商的上述行为使业主遭受了不必要的丢失，关于上述差价发生的税费，业主能够向开发商进行索赔。
方女士称，维权以来，项目方给部分情绪较强硬的业主退了无合同根据的高额手续费，现在正在维权的40余户则一向没有成果，旭辉则不供认与上海曦跃实业有限公司（发票显现的服务费收款方，下文简称“曦跃实业”）存在协作关系，并表明旭辉自身并没有收到发票中显现的服务费。关于曦跃实业是谁及其为何收到了业主的房款，旭辉均表明一概不知情。
假如旭辉方面与曦跃实业不存在协作关系，曦跃实业又为何能于收款日在旭辉的项目出售中心成功收取业主们的高额服务费呢？《红周刊》记者就项目胶葛细节向旭辉集团发送了采访提纲，但到发稿前，旭辉方面并未回复。
（本文已刊发于8月17日的《红周刊》）
