8月16日，由房互组织主办、北京市房地产中介职业协会辅导的首届我国房地产生意立异峰会上，易居企业集团CEO丁祖昱博士进行《十万亿蓝海大商场》主题讲演。丁祖昱以为，当下房地产商场房地产职业职业压力骤增，商场亟待变中求生，与此同时途径分销现已成为商场新蓝海。
以下为部分讲演实录：
房地产职业压力骤增
2019年年头和现在的方针全表现已发作了很大的改变，特别近几月以来，无论是信任、发债、银行贷款，乃至包含按揭等方针环境都正在预示着全体房地产商场的压力是巨大的，职业方针及城市微观方针现在扔在在趋紧过程中。
从职业数据层面来看，房地产开发出资现在还在10.6%的增速，可是这个数据在后四个月傍边会扶摇直上，是因为10.6%比较快的原因仍是因为上一年土地量比较大，现在10.6%傍边支撑其最中心的是土地看的付出。因为上一年卖地多今后，土地款付出往往拖延半年，土地款付出还在推进整个房地产开发出资增速上升，可是修建开发增速现已下来了。加上本年上半年土地出让比上一年同期下降了30%，所以整个下半年房地产开发出资增速十分不达观。
房地产商场出售面积稍微下降，出售金额稍微上升，傍边也很简单解说，因为下降的主要是一般三四线城市占比下降，均价会稍微上升一些，所以形成面积下降和出售金额的稍微上升，可是最近两个月同比上一年都有必定程度下滑，所以商场感触欠好。
详细的新房成交数据在7月已显着下滑，可是所谓高位便是和2018年平均线比较，7月份略高于2018年平均线。这个数字和6月份比较下降速度十分快。这儿没有把全国一切数据都放上去，假如把全国一切数据都放上去的话，实际上在本年5、6、7月现已呈现了显着下滑，8月份数据立刻出来了，8月份上半月的数据仍是十分不达观，和7月份比较没有一点点好转的痕迹。所以从一手房成交状况来看，现在是在一个下行的通道傍边，三四线持续走低的状况没有得到根本性反转，一二线敷衍了事。各城市状况，一线都是由增转跌，二线和三四线跌幅持续扩展。大多数城市在7月份下滑的趋势现已显现出来。
在二手房商场，已呈现接连三个月下降，但和2018年比较还处于上一年平均线之上，所以二手房还没有拉警报，但接连下降至少也阐明晰一般的顾客对未来趋势从相对达观现已开端渐渐达观、张望兼重，尽管没有失望，但现已呈现必定张望态势。所以我以为二手房也是现在商场先行目标，现在还在下行区间傍边，8月份还会持续下行，9月份是一个十分重要的月份，所以咱们到时候还要重视9月份全体商场的相关数据状况。重要的是中心城市，一手房前50个城市大约占了2/3商场比例，二手房前15个城市也大约占了2/3的商场比例。从二手房15个中心城市来看，二手房商场都在下滑，所以各城市城市二手房成交也都是下降的。
土地商场层面，5、6、7三个月成交数据都在下滑。近期一手、二手、土地三大目标悉数下滑，在曩昔五年傍边，5、6、7三个月悉数下滑的状况很少发作。所以土地商场的下滑预示着开发企业对未来的判别也呈现了张望，乃至呈现了失望。影响土地商场出资还有资金面，土地出资削减之后，证明资金链趋紧，这也是十分清晰的一个信号。
关于开发企业来说，资金链趋紧，一手房现在生意不活泼，开端下滑，二手房生意双方现在开端进入到张望，所以整个现在房地产商场，咱们没有必要还去抱什么所谓的盲目达观，对全体商场应该有一个十分慎重的情绪，乃至要做一些坏的计划，做一些坏的预备，千万不要以为房地产和整个国民经济走两条不同的路。全体经济下行压力也很大，所以必定回过头来会影响房地产商场，并且房地产和消费又有一个对冲的效应，房地产下行一些，其他消费或许会上行一点。所以现在这种态势在短期内还得不到根本性的改变。
现在土地成交状况溢价率下降十分快，溢价率下行阐明开发企业对全体未来商场趋势的判别发作很大的改变。开发企业以为，地市也追涨杀跌，都觉得土地价格还会再跌。所以全体土地商场溢价率或许还会有进一步下降的状况，当然和上一年同期比较，上一年也是土地商场从6月份开端往下行，7月份开端呈现许多土地流拍的状况，10月份流拍到达相对高点。本年流拍状况不显着，可是溢价下行在7月份现已很显着，8月份根本上许多土地都是底价拿的，流拍如同还没看到。所以现在土地商场我个人以为的确还有下行的空间。
商场亟待变中求生
本年全年商场动摇都很大，前8个月动摇许多，后边4个月还会持续动摇，说不定还会有一轮向上的小行情，特别是9、10月份。
——调控方针
首要方针面关于房价过快上升的城市不要抱以方针上调整的期望。列了前20个房价相对来说在曩昔一年傍边上升幅度较大的城市，第20名同比上升了12.2%，第1名同比上升了25%，第一名是西安。今日西安一切的限价不会发作一丝一毫的松动，因为现已把今明两年房价上升悉数用完了，接下去的限价只会越来越紧。这20个城市，稳地价、稳房价、稳预期，必定是以稳为主，不会有太大的松动。因为房价是影响今日调控方针最重要的一个要害目标。
所以方针面不会更紧，短期内也不会更大的放松。假如三季度末经济数据状况还不达观的话，资金链或许会稍微放松一点点。
——城市分解加重
这儿呈现一个十分古怪的状况，一个分解咱们都了解，一二三四线城市的分解，城市圈和肥城市圈的分解，咱们都很了解，我个人以为除了非城市圈三四线城市不太看好之外，剩余的城市以为中期都没什么问题。可是别的一个分解便是城市内部也呈现了较大分解，相同一个区域也有卖得好和卖得差，乃至同一个楼盘傍边也有卖得好和卖得差，这种状况现在全方位呈现，预示着房子是用来住不是用来炒的，经过四年不断强化之后，现在的购房者的确是用来住的不是用来炒的，这时候他们才会重视房子自身，所以会在同一个项目傍边呈现了较大的分解。
现在咱们看首开能够卖到40%、50%，咱们都觉得很好，曩昔首开不卖个70%、80%都觉得开盘失利，并且是在一二线城市傍边，许多三线城市再去续客、再去等候，40%的首开都很难做，所以现在许多企业采纳屡次开盘战略，不比及要续满1000、2000的客再开盘，续再多时刻也续不满。所以这样一种分解也和曩昔本年发作了很大的不相同，曩昔几年，一个城市好都好，一个城市差都差，现在哪怕是北京、上海、深圳、广州，哪怕是杭州、南京，都呈现了好和差的项目。
——会集度不断提高
第一个会集度是指，房企会集度不断上升，前30强的现在权益现已占了整个职业权益的40%。
第二个会集度本年特别显着，便是城市的会集度在敏捷上升，前50位的城市占了整个我国32%的常住人口，房产出资占了62%，出售面积占了46%，50个城市占了2/3的商场。所以今日所谓的许多三四五六线城市的年代曩昔了，能够守住前50个城市就守住了整个我国的大半壁河山。回过头来还有一个负面状况，便是在这些城市傍边的土地价格相对来说居高不下，土地资源相对来说愈加稀缺。可是未来人口、工业、出资度会愈加会集在这些城市傍边，二手房比一手房更会集。
相关职业的会集度也在不断上升，生意职业会集度十分高，第一位是贝壳，早就超过了20%的商场占有率，署理职业没有这么高，可是二手房职业就有这么高。当然署理职业这两年会集度上升趋势也十分显着。
物业职业会集度上升也十分显着，万科物业从5000万平方米的办理面积到5亿平方米的办理面积用了10年，最近五年的增速更快，我前两天参加世贸物业改名为世贸服务，本年1亿平方米办理面积，下一年2亿平方米办理面积，后年3亿平方米办理面积，开发企业都不会做到这么快速的增加，今日物业职业就有这么快增加的动力。所以跟着曩昔四年整个房企会集度不断增加之后，今日关于上下游会集度的增加合理当时，假现在日中介职业、生意职业要快速提高会集度的话，便是这三年，三年之后根本坐次就分明晰。
——产品力晋级
2016-2018年，因为限价原因，产品不要说晋级，不降级就算好的。所谓降标降级是遍及状况，限价之后，什么房子都卖得掉。可是从上一年下半年开端，产品回归了，一方面是产品的质量和规范回归了，另一方面是因为客户层面的改变、集体的改变使得今日适配型住所也呈现了，跟着95后、二胎家庭不断增加，购房比例傍边不断提高，为他们刻画的产品今日也呈现了。当然还有许多趋势，如三房产品的户型小型化趋势；如套均成交总价显着下降；现在日一两千万的高端住所中95后集体大幅度增加，都使得今日咱们关于户型、关于整个产品要作出新的一些改变。
二孩及95后也成为影响房地产商场的部分要素。
2017年二孩出生人数到达883万个，一孩只要722万个，一孩敏捷下滑，二孩敏捷提高。二孩家庭购买率是一孩家庭的3倍，每年会有七八百万二孩家庭的呈现，这些家庭才是今日我国干流消费傍边的主力集体，真的是主力集体。主力集体傍边也是住所消费，特别是住所改进消费傍边的主力集体。而现在，95后在购房占比十分高，这些都是总价在一两千万以上的项目。
途径分销是新蓝海
15万亿的一手房商场能够长期保持，6万亿的二手房商场也能够长期保持。整个我国21万亿全体职业规划仍是放在那里，这么大的职业规划其实满足咱们在这个职业傍边的从业者去一起耕耘，好好协作，好好互动，才是咱们的未来。
营销今日在职业傍边效果重新开端表现，在出售越来越困难，压力越来越大布景下，开发企业给出的营销条件或许越来越高、越来越好，途径占到营销傍边占比越来越高，今日或许途径占比从2018年15%到20%到今日的20%到25%，终究或许会稳定在30%左右；署理的占比上一年到达前史低位，或许不到40%，可是本年整个署理上升速度相对比较快。所以今日营销自身对房企、对开发商、对项目的效果现已开端显现出来了。
途径职业比例能够到达多少呢？假定依照30%核算，4.5万亿的商场终究会由途径来完结。假如依照2.5%到3%的佣钱率测算，这是1000亿到1200亿的商场。什么概念？回到二手房，二手房今日是6万亿的商场，其间就算5万亿经过中介来完结，2%的佣钱也便是1000亿人民币。所以途径商场和今日二手房整个生意商场的总规划是相同的，而这个商场在两年前咱们都疏忽了，两年前不是咱们疏忽，而是商场还没有这么大的需求，可是在本年，信任包含贝壳也看清楚了，咱们也看清楚了，许多同行都看到了，咱们都看到了这样商场的敏捷发动，四五万亿商场其实满足在座一切人参加，也是一个1000亿以上佣钱商场。中介职业够这么多人分，途径更够这么多人分，咱们一起建立一个更好的渠道。
