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在房企战略回归要点城市群强市和长三角一体化规划利好下，长三角二线城市遭到商场高度重视，合肥、南京单日揽金过百亿元、杭州再造总价地王，姑苏再出“限售、限购及土地出让”组合拳晋级调控等即可见一斑。商场热度不断传导到周边强三线城市，南通、绍兴等环沪城市房价领涨全国，南通土拍频现“现房出售”等。二季度以来，长三角区域二线城市及周边强三线城市在拿地出资及商场出售端均表现出上升态势，一般三四线商场遍及回落。在方针调控力度不减的布景下，未来土拍热度能否接连？地价及房价涨幅怎么？城市间行情分解是否会加重？
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方针动态（7月份）
表：2019年7月长三角房地产相关方针及重大事件
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土地商场
▌供需规划
长三角区域41城：7月住所用地供给力度有所下滑，推出建面3836.3万方，同比下降14.2%（前值12.3%），环比下降18.9%（前值9.2%）。供给下滑导致成交缩量，7月长三角成交建面2984.7万方，同比下降15.3%（前值27.8%），环比下降17.0%（前值-10.0%），销供比为0.78，较6月下降0.01。
图：2016年至2019年7月长三角住所用地月度供需规划及增速
1-7月，长三角宅地累计推出建面23703.5万方，累计同比下降1.1%；累计成交建面19733.6万方，同比下降0.7%。
图：长三角住所用地累计供需规划及增速
分省份看：一季度除上海以外，江浙皖受18年下半年土地商场冷清、流拍率高企的影响，均放缓推地节奏；二季度土拍商场回暖，各地及时加大推地力度，带动成交快速上涨;7月，除上海以外，江浙皖供地规划较6月份均有不同程度下滑。
上海本年以来继续加大推地力度，带动宅地成交大幅上涨，1-7月宅地供给累计同比添加32.5%，成交累计同比添加49.7%，7月供给和成交均到达单月最高值。
江苏5月份以来宅地供地规划均坚持在1400万方以上，1-7月累计同比下降2.2%，但累计跌幅自3月以来继续收窄，1-7月成交累计下滑7.3%；7月供地和成交环比别离小幅下滑2.2%和7.3%。
浙江1-7月供给和成交累计别离下滑13.3%和5.2%，7月供需环比别离下滑13.6%和9.8%。
安徽1-7月供给和成交累计别离上涨9.6%和8.6%,7月削减供地规划致供需同环比均有较大降幅。
图：2019年至今长三角三省一市住所用地供需规划及增速
图：近一年长三角三省一市月度住所用地成交面积
分城市等级看：1-7月宅地累计推出建面，一线城市添加32.5%，二线城市添加2.0%，三四线城市下降3.3%；1-7月累计成交建面，一线城市添加49.7%，二线城市添加10.6%，三四线城市下降6.7%。一线城市供需共同，二线城市销供比0.89，三四线城市销供比为0.80。
7月各线城市宅地供需状况：一线城市供需建面均到达本年的最高值；二线城市宅地供需均有所下滑，供需建面均低于二季度各月，供需建面环比别离下降22.1%和10.9%，7月销供比为0.95，较6月上升0.12，二线城市宅地土拍热度仍在接连；三四线城市土拍热度有所下降，供需建面同环比均有较大起伏下滑，销供比下降至0.69，仅高于2月的0.65。
表：2019年1-7月长三角不同等级城市住所用地供需状况
注：二线城市包括杭州、南京、合肥、姑苏、宁波、无锡、温州
图：2019年长三角不同等级城市住所用地月度销供比走势
分详细城市看：宅地成交规划较大的主要是环沪城市（宁波、杭州、南通、常州、姑苏）以及安徽阜阳、合肥和六安。阜阳19年方案棚改43288套，棚改规划虽较18年实践棚改量下降20%，但仍居长三角首位；徐州19年方案棚改1680万方，较18年实践棚改规划下降近三成，因而成交建面同比下降27.3%，仅为18年全年的44.6%。合肥、常州、温州、南京、绍兴等土拍热门城市19年前7月宅地成交建面同比均超3成，占18年全年成交建面的比重均超越7成。
表：长三角部分城全市住所用地成交规划建面(万㎡)
▌ 成交价格
长三角区域41城，7月成交楼面价6517元/平方米，环比添加18.3%，同比添加24.2%，楼面价一季度快速冲高、二季度高位小幅回落后，7月再次大幅进步；现在长三角区域宅地成交楼面价处在16年以来第二高位，仅次于16年9月的6828元/平方米。溢价率接连二季度回落的趋势，一方面政府进步宅地出让底价，另一方面热门城市收紧土拍方针、三四线非热门城市土拍有所降温，7月溢价率回落到16.7%，较上月收窄7.1个百分点。
图：2016年至2019年7月长三角41城住所用地成交楼面价（左）及溢价率（右）走势
分省份来看：7月，上海、江苏和浙江宅地成交楼面价环比别离下降14.7%、11.3%和7.7%，尽管楼面价呈现必定程度下滑，但仍处在相对高位；安徽7月楼面价环比上涨近5成，到达16年以来最高值。1-7月，上海、江苏楼面价累计同比涨幅在3成左右，安徽累计同比添加14%，浙江累计同比添加7.3%。
溢价率方面，江浙沪溢价率上半年逐季度进步，7月份均有所下滑。其间，上海溢价率较上一年同期进步0.6个百分点,江苏、浙江和安徽较上一年同期别离下降4.6个百分点、2.1个百分点和12.7个百分点。
图：按省份分长三角区域成交楼面价（元/平方米）走势
分城市等级：7月，部分热门二线城市如姑苏、杭州收紧土拍规矩后，土拍热度稍有降温，但重视度部分转移至三四线城市。其间，一线城市成交楼面价11103元/平方米，环比下降14.7%，同比下降24.6%；二线城市成交楼面价10151元/平方米，环比添加5.8%，同比添加1.2%；三四线城市成交楼面价3897元/平方米，环比添加18.8%，同比添加37.6%。
图：18年以来长三角不同等级城市成交楼面价（元/平方米）及溢价率走势
图：2019年1-7月不同等级城市住所用地供需及成交目标同比改变
图：2017年至2019年1-7月不同等级城市住所用地成交面积及出让金占比改变
分城市看：超越6成的城市，4月份以来的市本级宅地成交楼面价比较一季度呈现上涨，涨幅排名靠前的主要是三四线城市。
表：2019年二季度长三角部分城市市本级宅地成交楼面价状况（按环比涨幅降序摆放）
2019年4月以来长三角部分城市市本级宅地出让量价状况：
量价齐涨：镇江、常州、台州、绍兴、上海1、南京2、温州2、滁州、六安、姑苏2、杭州2；
量提价缩：铜陵、宁波、丽水、合肥2、盐城、金华；
量缩价涨：衢州、宿迁、黄山、嘉兴、芜湖、湖州、淮北、扬州、淮安；
量价齐缩：马鞍山、徐州、蚌埠、宣城、阜阳、宿州、无锡2。
图：2019年4月以来长三角城市市本级宅地成交量价状况
▌热门地块出让状况
7月榜单总价水平上涨，三线城市入榜座位削减。2019年7月，宅地总价榜单总额环比同比增近三成，榜单入榜门槛上升至25.1亿元。榜单TOP15除二线城市外，台州黄岩区地块进入前10、南通崇川区地块进入前15，三四线城市入榜座位比较6月下降2个。二线要点城市中，南京入围榜单6席，杭州和姑苏各入围3席，杭州望江单元SC0402-R21/B-02、03、04地块由新世界以总价97.9亿元竞得，领跑榜单。
表：2019年7月全国住所用地成交总价排行榜TOP15
2019年7月，宅地楼面价榜单均价较6月进步9.2%，仅榜单首席宅地楼面价破 3万元/平方米。长三角、环渤海城市包办悉数榜单，北京市丰台区花乡造甲村1512-653等地块由中海地产以楼面价36682元/平方米竞得，位列第一。
表：2019年7月全国住所用地成交均价排行榜TOP15
数据来历：CREIS中指数据，中指地主
▌企业拿地战略
30家代表性企业（碧桂园、绿洲、万科、恒大、新城、保利、中梁、金科、融创、旭辉、宝龙、中南、金地、龙湖、华夏美好、绿城、祥生、美的、华润、雅居乐、世茂、金茂、滨江、荣盛、蓝光、金辉、招商、阳光城）长三角拿地状况。
2019年1-7月，30家代表性房企在长三角区域揭露商场上取得住所用地土储权益建筑面积6154.9万方，比上一年同期添加11.3%，长三角土储建面占全疆土储建面的30.4%，较上一年同期进步个2.2百分点。其间，一线城市宅地权益建面110.2万方，同比添加59.4%，二线城市权益建面2497.8万方，同比添加12.3%，三四线城市权益建面3776.3万方，同比添加9.6%；各线城市权益建面的占比，一线为1.7%，二线为39.1%，三四线为59.1%，一、二线占比别离较上一年同期进步0.5个百分点和0.4个百分点，三四线占比同期下降0.9个百分点。
一线城市中，碧桂园以37.1万方权益拿地建面居首，绿洲以35.1万方紧随其后；二线城市中，绿洲以326.2万方居首，万科以270.0万方列次席，碧桂园、保利、金茂、绿城、华润均打破100万方；三四线城市中，碧桂园以657.0万方居首，恒大、绿洲、新城均超越300万方。
表：2019年1-7月30家代表性企业长三角区域宅地权益建面获取状况
2019年1-7月，30家代表性房企在长三角揭露商场上取得住所用地权益拿地总价4375.6亿元，比上一年同期添加27.8%。拿地总价大幅上涨有两个主要原因，一方面代表性房企占率上愈加聚集长三角等要点城市群，另一方面拿地单价上涨较上一年同期上涨15%。长三角拿地总价占全国拿地总价的比重43.0%，较上一年同期进步个8.2百分点。其间，一线城市宅地权益拿地总价244.8亿元，同比添加61.1%，二线城市权益拿地总价2495.0亿元，同比添加36.8%，三四线城市权益拿地总价1635.9亿元，同比添加13.0%；各线城市权益拿地总价的占比，一线为5.6%，二线为57.0%，三四线为37.4%，一、二线占比别离较上一年同期进步1.2个百分点和3.7个百分点，三四线占比同期下降4.9个百分点。
表：2019年1-7月30家代表性企业长三角区域宅地权益拿地总价获取状况
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商品住所商场
▌新房价格
长三角25城新房价格指数[1]：7月，长三角25城新建住所均价15579元/平方米，环比上涨1.5%，涨幅较上月进步1.2个百分点，同比上涨7.2%，涨幅较上月收窄9.0个百分点。7月，仅扬州、台州、盐城3个城市房价环比跌落，跌落城市数量较5月下降4个。
2019年1-7月，长三角25城新建住所均价累计上涨0.36%，涨幅较上一年同期扩展0.4个百分点。
图：2017年至2019年7月长三角25城住所均价及同环比改变
数据来历：CREIS中指数据，中指地主
各线城市来看：7月，一线城市新建住所均价为47007元/平方米，环比添加0.27%，较6月进步0.44个百分点，环比完毕接连5个月跌落；二线城市均价17952元/平方米，环比添加4.30%，较6月进步3.3个百分点，近两个月涨幅继续扩展；三四线城市均价9618元/平方米，环比跌落0.8%，较6月下降3.0个百分点，环比由接连4个月均超越1.2%转为负数。
累计涨幅来看，一线城市均价高位维稳，截止本年6月环比涨幅已接连26个月坚持在0.1%以下，本年1-7月同比累计跌落0.3%，累计涨幅近4年继续收窄。二线城市价格累计上涨3.4%，涨幅较上一年同期下降0.1个百分点；其间，杭州以5.0%累计涨幅领涨二线城市，温州、姑苏、无锡累计涨幅别离为4.8%、4.6%和4.3%。三四线城市仍坚持较高增速，累计上涨7.5%，但涨幅较上一年同期收窄3.0个百分点；城市内部分解较显着，环沪城市累计涨幅全体靠前，绍兴、南通领涨，绍兴住所价格接连28个月环比上涨、常州接连23个月环比上涨；苏北城市涨幅整体较低，扬州、连云港本年以来累计小幅跌落。
图：2016年至2019年7月不同等级城市住所均价累计涨幅和环比涨幅比照
表：2019年以来长三角部分城市住所价格累计改变
▌住所成交
以长三角28个城市为代表的商品住所成交量，2月成交回暖上升，4月以来成交规划较为安稳，7月成交规划1176.8万方，较6月下降2.4%。1-7月，长三角28个代表城市月均成交量约1033万平方米，较18年同期下降13.3%，为近4年月均成交量最低值。
图：2016年至2019年7月长三角28个代表城市商品住所月度成交面积走势
各线城市来看：一线城市自本年2月份以来开端回暖，1-6月成交同比坚持添加趋势，但7月成交同比由增降。1-7月，一线城市商品住所月均成交面积为61万方，同比添加26.0%；成交面积占各线城市成交总量的5.9%，较18年同期进步1.9个百分点。
二线城市成交下降约一成，5月以来成交逐月小幅上涨；1-7月，二线城市商品住所月均成交面积为59万方，同比下降11.2%；成交面积占各线城市成交总量的40.2%，较18年同期进步0.9个百分点。内部不同城市走向分解较大，南京、姑苏本年受供给放量、方针趋稳及规划利好等要素驱动，前期按捺需求逐步开释，成交规划同比别离添加18.4%、14.2%。无锡、合肥上一年成交规划处于前史同期高位，别离回落28.1%、18.2%；杭州、宁波累计同比降幅均超越两成。
三四线城市因棚改缩量，商场降温较为显着，7成城市成交面积同比下降，3成城市成交面积同比降幅在三成以上；但同比降幅本年以来逐步收窄，调整压力有所缓解。1-7月，三四线城市商品住所月均成交面积29万方，同比下降19.4%；成交面积占比53.9%，较18年同期下降2.8个百分点。
图：2016年至2019年7月不同等级城市商品住所均匀成交面积走势
图：2016年至2019年7月不同等级城市商品住所均匀成交面积走势
▌库存
可售面积慎重有降，库存去化时刻合理。截止到19年7月底，长三角10个代表性城市[2]商品住所可售面积约为3697万方，同比添加41.4%；本年以来，可售面积慎重有降，较年头下降3.6个百分点。
图：2016年至2019年7月10个代表城市可售面积与库存去化时刻
短期库存去化时刻方面，截止2019年7月底，10个代表城市商品住所库存去化时刻为8.6个月，较上一年末下降0.1个月；2月份库存去化时刻为10.0个月，到达近4年高位，3月份之后的商场回暖进步去化速度，库存去化时刻也相应调整下降。
依据住建部住所库存五分法概念，长三角城市商品住所去化时刻均在36个月以下，9成以上城市可维持或加大供地力度；去化时刻在18-36个月有金华、湖州，两城在2019年均减缩供地方案，2019年1-7月金华、湖州的宅地成交别离是18年同期的34.7%、68.1%。
中长期（土地）库存去化周期方面，上海、杭州、南京、姑苏等热门一二线城市中长期库存缺乏，供求矛盾较大，应明显添加土地供给并加速供地；南通、镇江中长期库存较高，库存积压危险较大。
表：长三角区域部分城市土地去化周期及住所库存去化时刻
▌产品结构
一二线城市商场干流需求会集在刚需，三四线城市刚需和刚改是干流需求。2019年1-7月，长三角区域90-144平面积段及230万以内套总价产品占比在6成以上。
分城市等级来看，一二线城市，120平以下面积段成交套数占比超6成，其间90平以下占比较18年全年下降3.5个百分点，90-120平面积段占比较18年全年进步3.5个百分点，120平以上各面积段占比变化不大。
三四线城市，90-120平面积段成交占比为40.1%，较18年全年下降2.0个百分点，而120-144平面积段占比为31.6%，较18年全年进步2.1个百分点。其间南通、扬州、常州、绍兴120-144平面积段较18年占比进步均超越6个百分点，强三线城市改进性需求活跃开释。
1. 25个代表城市包括1个一线城市上海，7个二线城市杭州、宁波、南京、姑苏、合肥、无锡、温州，以及17个三四线城市常州、嘉兴、南通、徐州、镇江、扬州、连云港、金华、湖州、台州、宿迁、马鞍山、淮安、泰州、芜湖、绍兴、盐城。
2. 10个代表城市包括上海、杭州、姑苏、南京、宁波、温州、合肥、湖州、芜湖、淮北。
