2019年7月30日，中央政治局会议再次提出“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”，并着重履行房地产长效办理机制，初次提出“不将房地产作为短期影响经济的手法”。应怎么了解政治局会议关于房地产商场健康开展的精力？房地产调控不是限制房地产商场的开展，而是使房地产商场开展相对可控，与全体经济开展水平相适应，供应和需求相和谐。长时刻来看，这也将促进我国经济的健康继续开展。
怎么了解房地产商场健康开展
本次政治局会议重申“房住不炒”的定位。而早在上年底全国住所城乡建设工作会议上，住建部有关负责人就标明，对2019年房地产商场将以“稳地价、稳房价、稳预期”为方针，促进房地产商场平稳健康开展。因而，“稳”是房地产商场健康开展的重要评判规范。也便是说，房地产商场安稳与否要从地价、房价、预期以及影响这三者的因从来判别。
笔者曾在本年4月撰文，提出要警觉新一轮房价上涨。其时，从房价变化趋势看，房地产商场呈现了回暖痕迹。咱们以为，为了我国房地产商场继续健康开展，必须坚持房地产调控不动摇，稳固得来不易的调控效果，绝不能功败垂成、重蹈覆辙。跟着中央政治局4月19日召开会议，着重“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”，房地产商场已显着降温。6月份，一、二、三线城市新建商品住所价格同比别离添加4.4%、11.4%和10.9%，增速已别离较4月的高点回落0.3、0.9和0.4个百分点。
经济安稳开展与房地产商场健康运转二者是共同的、共同的。一段时刻以来，我国房地工业赢利高于其它实体经济，坚持调控有利于使房地工业的赢利逐渐挨近其它职业，资金更多地流向其它实体经济，而经济的开展也将促进居民收入的添加。因而，我国在操控房地工业的一起，经过复兴实体经济，不断进步居民收入水平，不断缩小房价收入比，这将使我国避免美国、日本等地从前发生过的房价暴降式调整，也将发明房地产平稳开展的前史奇观。
此外，房地产商场健康平稳开展，对经济添加也具有带动效果。依照广义房地工业添加值对GDP的奉献来测算，我国现在房地产的奉献率比较高，仍然是经济平稳运转的重要组成部分。即使是经历过房价泡沫幻灭的日本，房地产对其经济的奉献率也仍然较高，在13.5%左右，而美国约为14.5%。
房地产出资合理添加是房地产商场健康开展的底子条件
本次政治局会议提出其时我国经济开展面对新的危险应战。2019年上半年GDP累计同比增速为6.3%，其间一季度增速为6.4%，二季度为6.2%。从上半年消费、出资和净出口看，三者对GDP的拉动别离为3.8、1.2和1.3个百分点。
制造业出资、根底设施出资和房地产出资是固定资产出资的三大首要组成部分，算计占比超越80%。从2019年上半年出资添加状况来看，制造业出资增速为3%（1-5月份为2.7%），根底设施出资增速为2.95%（1-5月为2.6%），边沿上均呈现改进，而房地工业出资增速为10.9%（1-5月为11.2%）。虽然制造业出资和基建出资已有所上升，但未来或许面对着要对冲房地产出资下行的问题。
房地产出资首要包含建安工程部分和土地置办。在理论上房地产出资的下降会导致新开工、施工及土地置办的下降。住所新开工面积6月份增速较5月份下降0.9个百分点，住所施工面积和土地置办费的增速也别离下降0.1和3个百分点。假如房地产商场出资继续下行，将会形成土地置办削减，新开工面积及施工面积下降，终究的成果便是房地产商场供应量的下降。
房地产商场出资与库存之间存在较强的相关。经过穿插相关量化剖析，可以看出房地产商场库存滞后于房地产开发出资1.5-2年左右的时刻。也便是说房地产开发出资的下行在1.5-2年后将会导致低库存状况的呈现。
房地产开发出资与商品房待售面积之间的联系。
2019年6月份我国商品房和商品住所的库存面积为5.02、2.32亿平米，均低于2014年同期调控开端放松时的水平（商品房和住所库存面积别离为5.44、3.59亿平米）。全体看来，调控方针已有较长时刻没有继续加强，这标明调控方针现已底子到达方针，其时商场投机需求底子得到遏止，刚需和改进现已成为需求主体。在这种状况下，商品住所库存仍继续下降或可以标明其时我国居民的合理寓居需求或许大于实践供应。假如其时的供需格式不改动，商品住所库存或许会继续下降。比照2014年6月，我国其时商品住所的去化周期为5.07个月（按6个月移动均匀月度销量核算，下同），2019年6月现已下降为2.11个月。央行在本年7月发布的《我国区域金融运转陈述》中指出，房价上涨所导致的居民杠杆率每上升1个百分点，社会消费品零售总额增速就下降0.3个百分点。合理的房地产开发的出资添加是改动短期供需格式和安稳预期的有用办法，短期房地产商场的安稳是长时刻安稳的根底。
因而可见，坚持房地产开发出资适度添加与“稳地价、稳房价、稳预期”是高度共同的，其内在表现的便是“供需相结合的调控思路及预期调控关于安稳房价的重要性”。
从短期来看，我国近期出台的许多方针都涉及到房地工业，进一步扩展了关于房地工业的全体出资需求；从长时刻来看，我国住所需求首要包含乡镇化过程中新增乡镇人口的寓居需求和乡镇存量住所的折旧拆迁需求。依据国务院发布的国家人口开展规划（2016—2030年），2030年我国乡镇化率预期开展方针为70%（依照曩昔20年乡镇化率年均进步1.31个百分点的添加速度，2030年底子可以完成70%的预期水平），未来12年我国乡镇人口将会添加1.46亿人。依照其时乡镇居民人均住所建筑面积39平米（依据国家统计局2018年数据），未来新增乡镇人口的住所需求为56.70亿平米，城市住所折旧拆迁规划未来12年将到达55.58亿平米。未来12年间乡镇住所总需求约为112.29亿平米（依照30年折旧则为186.40亿平米）。曩昔5年间，乡镇住所成交面积为64.79亿平米，未来乡镇住所需求是曩昔5年间的1.73倍（按折旧期限30年核算为2.88倍）。
除了住所出资需求外，我国还有很多其它的房地产开发出资需求。我国人口乡镇化的继续推动必定会带动城市商业需求的添加，一起，居民生活水平的提高带动的消费晋级相同会发生很多的商业需求，这些都需求继续的商业地产开发出资才干得以满意。而跟着老龄化和居民消费晋级的进一步开展，以养老地产和旅行地产为代表的工业地产相同需求很多的资金投入。要确保房地产开发出资的合理增速，房地产商场和全体经济才干长时刻健康开展，这也是我国房地产商场长效调控机制的重要组成部分。
坚持房地产商场健康开展的五点主张
坚持房地产出资开发的合理添加绝不意味着短期内影响房地产，而是着眼于促进经济长时刻安稳开展的需求。为此，咱们提出以下五点主张：
1、加强房价预期办理。
2018年10月，咱们就提出房价预期调控的重要性。预期办理是稳房价、稳地价、稳预期的重要一环。预期的安稳可以平抑商场动摇，安稳其时地价，下降投机的获利空间，遏止商场投机行为，下降房子的出资特点，完成房住不炒的方针方针。在全体需求不发生很多下降的状况下，稳预期就离不开供应端发力，而坚持房地产开发出资的合理安稳添加便是供应端调控的重要手法之一。一起，不将房地工业作为短期经济影响的手法也意味着房地工业在长时刻经济开展中必定要完成与全体经济的和谐，避免大起大落式的开展形式，这也将安稳其时房地产商场预期。
2、坚持房地产商场调控不放松。
要坚决贯彻履行“房住不炒”的方针基调。实践上，房价底子安稳，哪怕是小幅跌落也不会对经济添加发生较大影响。坚持房地产开发出资的合理添加，可以添加供应来满意刚需和改进集体的需求，完成房地产出资和房价安稳的良性循环。一起经过平抑房价进一步冲击房地产投机需求，完成房地产调控的三稳方针。
3、以供需相结合的调控方法促进房地产商场健康开展。
实践证明，供需结合的调控方法才愈加有用。确保房地产开发出资的合理添加并坚持限购限贷不放松便是这一调控思路的详细表现。供应安稳，能确保房价的安稳，从而确保预期和地价的安稳，供需调控相结合能完成房地工业的健康开展。
4、履行调控方针的一起合了处理房企正常融资。
2019年6月房企开发资金来历增速为7.2%，比5月份下降0.4个百分点；第二季度首要金融组织人民币新增房地产贷款同比下降了9.32%。严控房企违规融资彻底应该，与此一起满意房企正常、合理的融资需求，以确保适宜的出资水平。要活跃响应“一城一策、因城施策”的方针方针，关于人口仍在继续流入，工业根底好的大中城市的房地产项目应该支撑合理必要的融资需求；关于人口继续流出，工业根底较差的缩短型城市，要严控资金流入，乃至加大调控力度，躲避相应的危险。关于国家方针扶持的要点范畴相关的房地产项目也要予以活跃支撑，一起要严厉依照住建部的要求对消化周期在36个月以上的城市，应中止供地；36-18个月的，要削减供地；12-6个月的，要添加供地；6个月以下的，不只要明显添加供地，还要加速供地节奏。地价和房价的安稳是预期安稳的底子，这样，房地工业就不会成为短期影响经济的东西，从而完成房地工业的健康开展。
5、活跃构建与完善房地产商场长效机制。
长效机制是我国房地工业长时刻健康开展的重要条件，现在现已进入施行与试点阶段。长效机制的树立有助于改动方针施行的动态不共同现象，有用遏止房地产商场的短期行为，准确调控地价和房价，为履行好"一城一策、因城施策、城市政府主体职责"发明条件，促进房地产商场和全体经济的健康和谐开展。
(作者盛松成系上海市人民政府参事、中欧世界工商学院经济学与金融学教授；宋红卫、汪恒为同策房产咨询股份有限公司研究员。本文仅反映作者观念，不代表所供职组织定见。）
来历：汹涌新闻
